出租大園市區職轉角建地,三角地土地共161坪
臨路15米面寬18*22米 租金:5萬元
聯絡:0932174736 張先生
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發表人:高雄市政府地政處
區段徵收就是政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村社區更新或其他開發目的需要,對於一定區域內之土地全部予以徵收,並重新規劃整理。區段徵收是一種自償性開發事業,也是公私互蒙其利,政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收,就社會整體層面而言,可以促進土地整體開發利用,帶動地方均衡發展,節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出;就土地所有權人而言,土地所有權人可享有土地價值增漲,公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。
區段徵收範圍內之土地所有權人,對於政府徵收土地應發給之地價補償費,可以向政府申請以徵收後可供建築土地折算抵付,這種折算抵付地價補償費之土地就是抵價地。
區段徵收完成後,扣除抵價地,主管機關或需用土地人所取得之可供建築土地,屬於公共設施用地者,以有償或無償撥用方式撥供需地機關使用或讓售予公營事業機構使用;國民住宅用地、安置原住戶土地及經行政院專案核准土地,讓售予需地機關或個人使用;其餘土地一律辦理公開標售、標租或設定地上權。區段徵收土地之處分收入,優先抵付開發總費用,如有盈餘,除其他法令另有規定外,應全部撥充實施平均地權基金;如有不足,則由實施平均地權基金貼補。
土地所有權人領回抵價地原則上由土地所有權人公開抽籤並自行選擇分配街廓,其詳細作業內容須依據主管機關訂定之抵價地分配作業要點辦理,另抵價地權利價值及面積計算公式如下:
1、非農地重劃區預計抵價地面積(A1)=非農地重劃區之徵收 土地面積×抵價地比例
2、農地重劃區預計抵價地面積(A2)=農地重劃區之徵收土地面積×抵價地比例
3、預計抵價地之總面積(A)=A1+A2
4、預計抵價地之總地價(V)=(Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價)×(A÷規劃供抵價地分配之總面積)
5、位於非農地重劃區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V1)=V×【A1÷A】×【位於非農業重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷非農地重劃區之徵收土地補償總地價】
6、位於農業重劃區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V2)=V×【A2÷A】×【位於農業重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷農地重劃區之徵收土地補償總地價】
7、各原土地所有權人領回抵價地之面積=(V1+V2)÷該領回土地之評定單位地價
【工商時報/陳懷瑜】
高鐵帶動人潮商機成形,高鐵局計畫下半年陸續推動場站開發案,重點轉為帶動當地商業活動為主,其中桃園站產業專區22公頃配合行政院的國際醫療專區將優先招商開標。
至於台中產業專區土地,近期會與台中市政府取得開發更有利條件,再推出大型開發計畫。
高鐵局表示,該局正在進行投資意願調查,針對業者對高鐵沿線的幾個重要場站區土地的開發意願,收集相關資訊,作為下半年推出開發案的參考,今年最主要的開發案為桃園站的產業專區22公頃土地案,將以BOT方式設定地上權進行大規模開發工作。
由於行政院已計畫在該專區內設置國際醫療專區,原定今年3月展開招標作業的工作,因為必須加上該項政策目標而延後到6月再行招商。高鐵局指出,衛生署會就日後設置醫療專區的相關條件提出給高鐵局,這項必要投資條件也是未來開發商必須在營運計畫書中提出的要項。
高鐵局初步希望桃園站22公頃土地的開發,由單一開發商負責,不過因為該區塊土地除了須有國際醫療專區項目外,還可以設置包括飯店、大型購物中心等,高鐵局有意採設定地上權50年模式,讓業者投資硬體的意願提升。
由於高鐵局去年幾個主要商業區的開發案,業者承租年限大都10年得延長簽約1次,延長最長年限也僅5年,使業者投資開發意願都以短期賣場為主,高鐵局表示,今年幾個重大開發案將一改過去採取的短期條件,改採長時期的大型開發案為主,所提供的土地也會較以往更具規模。
除了桃園產業專區之外,台中烏日站的產業專區,過去台中縣政府劃歸為產業專區二,並以解釋令限制土地使用,高鐵局表示,近期將與台中市政府都發局溝通,希望透過放寬土地分區使用方式,讓該筆6公頃的產業專區可以盡快招商開發,至於該區塊對外招商模式和用途,也會和台中市政府研商,以發展出最適合當地的開發案。
一、辦理區段徵收的法令依據?
辦理區段徵收主要法令依據是土地徵收條例。
二、辦理區段徵收的程序?
(一)確定開發目的及勘選區段徵收範圍。
(二)區段徵收之可行性評估。
(三)計畫地區都市計畫規劃之研商擬定。
(四)公開展覽及都市計畫說明會。
(五)市都委會審議。
(六)內政部都委會審議。
(七)測量釘椿公共設施用地分割測量登記。
(八)土地改良物補償費查估。
(九)研擬徵收土地計畫書報核。
(十)都市計畫內政部審議通過及核備。市政府發布實施。
(十一)計畫書公告、通知及異議處理。
(十二)申請發給抵價地案件之審理。
(十三)補償費之發給與提存。
(十四)囑託登記。
(十五)工程規劃設計及施工。
(十六)抵價地買回土地之分配作業。
(十七)地籍整理及交地。
(十八)可標售、標租或設定地上權土地之處理。
(十九)成果報告。
三、什麼是抵價地?
所謂抵價地,係指對於應發給私有土地所有權人之補償地價,經私有土地所有權人之申請,得不發給現金補償,而改按其應領補償地價與區段徵收補償總額之比例,計算其應領之權利價值,並以開發後之可供建築土地折算抵付,該抵付補償費之可供建築土地稱為抵價地。想要申請領回抵價地的土地所有權人,應該在區段徵收公告期間以書面提出申請.
四、區段徵收範圍內供地主領回抵價地?
依土地徵收條例第三十九條規定,抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則,最低不的少於百分之四十,曾經農地重劃者,該重劃地區部分不得少於百分四十五,由主管機關考量開發目的及地區特殊、都市規劃品質及公共設施比例、土地所有權人受益程度、開發成本及財務計畫等情形而決定,但是每一位地主實際領回的土地面積,需要再按他應領的補償地價多少以及將來領回土地位置好壞來計算,因此並不是每一位都相同。
五、納入區段徵收範圍內的既定建物如何處理?
區段徵收範圍內的既定建物如果妨礙都市計劃,應該一律拆除,如果不會妨礙都市計劃,也不會影響區段徵收計畫,原則上可以按原位置保留分配,並且依應領之抵價地面積繳納差額地價。
六、原土地所有權人領回抵價地的位置如何決定?
由土地所有權人自行選擇街廓並經過公開抽籤來決定,也就是說,政府先將可以建築的土地劃為數個分配區,再由原土地所有權人依個人意願填寫調查表,如果同一街廓沒有其他土地所有權人申請分配,政府就將這個所有權人的土地分配在該街廓,如果有二個以上的土地所有權人申請分配在同一個街廓,就以公開抽籤方式來決定分配,不夠分配的土地所有權人就在下一次另外選擇剩餘街廓土地來分配。
七、區段徵收土地享有之稅賦減免規定?
區段徵收私有土地所有權人無論是領取現金補償地價或申請領回抵價地,均免徵土地增值稅。另申請領回抵價地因未達最小建築單位面積而領取現金補償者,亦免徵土地增值稅
原土地所有權人領回抵價地後第一次買賣移轉時,可以減增土地增值稅百分之四十。區段徵收辦理完成後,自完成之日起可以減半徵收地價稅二年。
八、區段徵收範圍內私有土地如何補償其地價?
政府依法徵收區段徵範圍區內私有土地時,應按照區段徵收公告當期公告土地現有值補償其地價,必要時得加成補償;其加成補償成數,由直轄市或縣(市)主管機關評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之,該項地價補償費,土地所有權人可自行選擇全部領取現金補償或全部申請領回抵價地,或部分領取現金
補償部分申請領回抵價地。
九、地價補償費應於何時發給?
一、原土地所有權人未於區段徵收公告期間內以書面申發給抵價地者,應於區段徵收公告期滿後十五日內發給現金補償。
二、原土地所人於區段徵收公告期間內申請領回抵價地,經核走發給抵價地者,視為地價補償完竣;其因證件不齊且未依通知期限補正或未照補正事項完全補正,經核定不發給抵價地者,應於核定不發給抵價地之日起十五日內,按原徵收補償地價發給現金補償。
三、原土地所有權人申請領回抵價地,經核定後,因其得領回之面積未達最小建築單位面積,經通知限期提出申請合併,但未於規定期間內申請者,應於規定期間屆滿之日起三十日內,按原徵收補償地價發給現金補償。
十、原土地所有權人領回抵價地之面積如何計算?
土地所有權人領回抵價地之面積計算公式如下:
(一) 預計抵價地總地價=Σ(各宗預計抵價地的面積×各該土地評定的單位地價)
(二) 原土地所有權人應領抵價地的權利價值=(一)式×該所有權人被徵收土地應領補償地價÷ 區段徵收補償地價總額
例:某甲被徵收土地應領補償地價:1000000元
全區區段徵收補償地價總額: 20000000元
預計抵價地總地價: 25000000元……(一)式
某甲應領抵價地的權利價值= 25000000 × 1000000 ÷ 20000000 =1250000 元……(二)式
(三) 原土地所有權人應領抵價地面積=(二)式 ÷ 該土地評定的單位地價
例: 某甲選擇評定單位地價是每平方公尺10000之抵價地
某甲應領抵價地面積=1250000÷10000=125(平方公尺)
十一、土地所有權人申請領回抵價地之比例多少?
依土地徵收條例第三十九條第二項規定,抵價地總面積以徵收總面積百分之五為原則,因情況特殊,經上級主管機關核准者,不在此限。但不得少於百分之四十。曾經農地重劃者,該重劃區部分不得少於百分之四十五。但是每一位地主實際領回的土地面積,需要再按他應領的補償地價多少以及將來領回土地位置好壞來計算,因此並不是每一位都相同。
十二、區段收範圍內原土地所有權人申請領回抵價地面積不足最小建築單位面積時,應如何處理?
依規定原土地所有權人申請領回抵價地面積不足最小建築單位面積,應於規定期間內提出申請合併,未於規定期間內申請者,主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內,按原徵收補償地價發給現金補償。
十三、已設定抵押權的土地,土地所有權人如何申領抵價地?
土地所有權人申請領回抵價地時,應提出抵押權清償或抵押權人同意塗銷之證明文件。另外對於提出同意塗銷證明文件者,原土地所有權及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權,其權利範圍、價值、次序等內容,由原土地所有權人及該項權利人協議定之。
十四、原土地所有權人領回抵價地的位置如何決定?
由土地所有權人公開抽籤並自行選擇街廓來決定
十五、土地所有權人領回的抵價地是否都可以建築使用?
土地所有權人領回的土地隨時可依建築有關法令規定申請建築使用
十六、政府對於辦理區段徵收地區可否禁止土地移轉或興建房屋?期間有多久?
區段徵收地區選定後,政府在正式辦理區段徵收前,可以視實際需要報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間以一年六個月為限.
十七、區段徵收開發總費用包括那些項目?
(一)私有土地補償地價及公有土地有償撥用地價,(二)無償撥用公有出租耕地補償承租人地價,(三)道路橋樑、溝渠、地下管道等公共設施之規劃設計費、施工費、材料費、工程管理費及整地費,(四)土地整理費用,(五)貸款利息等。
十八、區段徵收地區之土地所有權人與他項權利人,對區段徵收公告內容有異議時,如何處理?
土地所有權人及他項權利人對公告事項有異議時,應在徵收公告期間內以書面向辦理徵收機關提出,未提出異議者,視為同意,如在公告期滿後才提出異議者,則不予受理。
十九、土區段徵收範圍內被劃為公共設施用地的土地所有權人,與被劃為住宅區、商業區、產業區的土地所有權人,兩者權利有何差別?
區段徵收範圍內的私有土地,不論是劃為何種土地,原土地所有權人都可以申請領回抵價地,兩者權利並沒有差別。
區段徵收乃為政府依據都市計畫之規劃、開發新市區、或依特定目的事業之需要,將一定區域內的私有土地全部徵收,重新加以規劃、整理、開發,並興建必要的公共設施後,將可建築用地一部份由原土地所有權人按一定比例領回或優先買回,一部份由政府讓售給國宅或其他需地機關建設使用,剩餘土地辦理公開標售以償還開發成本。與市地重劃一樣,是一種綜合性的土地開發措施。
2.區段徵收範圍選定原則
一、區段徵收辦理要件,必須為已發布實施都市計畫並規定以區段徵收方式開發地區,或新訂都市計畫地區,或農業區、保護區變更為住宅區、商業區等建築用地的地區。
二、選定之範圍,應按預定開發的目的及計畫概要,依當地地勢、地形、天然環境、使用現況、交通系統等實際需要而劃定。
三、選定的範圍應力求完整,既成社區、聚落、或建物密集地區,於規劃都市計畫時,盡量以不納入區段徵收整體開發範圍為原則,如有必要納入時,在不影響都市計畫規劃的前提下,儘量予以保留。
四、選定之區段徵收區,其抵價地之面積為最高以全徵收區面積之百分之五十為原則。
3.各項補償標準
一、私有土地補償方式
(私有土地所有權人可有二種補償方式供選擇)
1.領取現金補償者 :
按照徵收當期的公告土地現值補償地價,必要時得加成補償但加成最高以不超過百分之四十為限。並可於開發完成後,按原徵收地價加計公共設施費用優先買回土地。
2.不領取現金補償者:
應在徵收公告期間內,以書面申請發給開發後的可建築用地﹝及抵價地﹞。領回抵價地之比例,依現行法令規定係以徵收私有土地總面積百分之五十為原則,最少不得低於百分之四十。
二、土地改良物之補償
可分為農作改良物及建築改良物二項補償,均依據「台中縣辦理公共工程拆除建築改良物補償辦法」及「台中縣辦理徵收土地農林作物補償費查估基準」辦理查估及補償。
4.抵價地及優先買回土地之處理辦法
一、原土地所有權人領回抵價地之比例目前法令依據:
依據平均地權條例第五十四條規定「抵價地總面積,以徵收總面積百分之五十為原則,其因情形特殊,經上級主管機關核准者,不在此限,但不得少於百分之四十」。
二、抵價地之處理方法
(一)申請
1.私有土地所有權人應於區段徵收公告期間內,以書面提出申請。
2.原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利(如地上權、地役權、永佃權、抵押權、典權等)或限制登記,土地所有權人應先自行處理,並提出已補償完畢之證明文件,或已清償抵押權及塗銷限制登記之證明。
3.私有土地所有權人領回抵價地面積,不足最小建築單位面積時,應於限定期間內提出申請與其他土地所有權人合併。
(二)分配
1.政府應先行規劃選定抵價地的分配街廊,並訂定最小分配面積,由土地所有權人自行選擇街廊,並採公開抽籤方式配地。
2.由徵收機關預計原土地所有權人應領抵價地之權利價值。(及各宗預計抵價地之面積×各該土地評定之單位地價×該所有權人被徵收土地應領補償地價除以區段徵收補償地價總額)。
3.原土地所有權人應領抵價地之權利價值,未達所選擇分配街廊最小權利價值時,應與其他土地所有權人合併分配。
4.原土地所有權人應領抵價地的權利價值,已達所選擇分配街廊最小權利價值時,也可以分開選擇兩個以上的分配街廊。
三、優先買回土地之處理方法
(一)申請
1.原土地所有權人於領取現金補償後,待區段徵收土地開發整理完竣時,可於限期內以書面向政府提出申請優先買回土地,未依期限申請者,視為放棄優先買回權。
2.申請優先買回土地面積不足最小建築單位面積時,應與其他土地所有權人合併買回。
(二)分配
1.優先買回土地的分配方式,應俟抵價地分配完竣後,照抵價地的分配原則辦理。
2.優先買回土地地價,按徵收補償地價另加公共設施費用計 算。
5.土地所有權人享有賦稅減免
一、土地增值稅部份
1.區段徵收區內私有土地,以現金補償地價者,或依規定申領抵價地者,均免徵土地增值稅。
2.原來申請領回抵價地,後因領回抵價地不足最小建築面積而改以領取現金補償者,免徵土地增值稅。
3.原土地所有權人領回抵價地後,第一次移轉時係以實際領回抵價地之地價為原地價,計算漲價總數額,且於課徵土地增值稅時,減徵百分之四十。
二、地價稅部份
1.區段徵收區內土地,於辦理期間致無法耕作或不能為原來使用而無收益者,其地價稅或田賦全免。
2.辦理完成後,自完成之日起其他價稅或田賦減半徵收二年。
一、依行政院八十六年一月四日台(八六)內00三五三號函示「既有合法社區、聚落及零星房屋等,政府於辦理都市計畫規劃時,盡量以不納入區段徵收整體開發範圍內為原則。
二、如有必要納入時,在不影響都市計畫規劃品質,及不妨礙都市計畫事業之前提下,儘量予以保留」。
區段徵收的作業流程如何?
(一)勘選區段徵收範圍。
(二)核定抵價地比例。
(三)召開協議價購會議(經開會協議不成即依法辦理區段徵收)。
(四)召開區段徵收說明會。
(五)區段徵收計畫書報請中央主管機關核准。
(六)區段徵收公告、通知土地所有權人並處理異議案件。
(七)受理民眾領回抵價地之申請、審查及核定。
(八)發放徵收補償費或存入保管專戶。
(九)處理公有土地及未登記土地。
(十)囑託辦理土地所有權移轉登記或他項權利塗銷登記等。
(十一)工程規劃、設計及發包、施工。
(十二)辦理抵價地分配。
(十三)地籍整理。
(十四)囑託辦理開發完成後土地所有權移轉登記等。
(十五)通知土地所有權人實地指界並點交土地。
(十六)處分剩餘土地。
(十七)辦理財務結算。
(十八)撰寫成果報告。
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當今的桃園縣,人口總數已突破二百萬大關,正式跨越升格成準直轄市的門檻,桃園縣長吳志揚興沖沖的偕民意代表宣布這個喜訊,並信誓旦旦地向國人告知『桃園是第六都』,將與五都平起平坐,也傳達桃園極欲成為『國際航空城市』的渴望。
雖然外界對於航空城的營運前景評價不一,但無論如何,航空城計畫所帶來的許許多多建設,桃園都是最大的受惠者,而相關題材也的確日漸月染的發酵著,但多數民眾,甚至業界人士對於航空城實施內容,卻所知甚少。 因此,在去年底,桃園縣政府城鄉發展處城鄉規劃科科長黃穗鵬特於桃園縣政府勞工育樂中心發表演講,講題為『桃園縣內重點重劃區目前及未來規劃發展說明講座』,闡述航空城相關計畫是什麼,以及會如何牽動區域之發展,本文摘錄其講座重點,並附上房市變化之觀察。 航空城階段建設 桃園航空城計畫氣魄宏大,以『東亞航空轉運中心』為目標,欲連接東京成田、首爾仁川、上海虹橋,以及香港、新加坡等國之機場,並與台北港及其產業相互配合,打『海空聯運-雙港運籌』模式,以期提升航空城在東亞之競爭力。 黃穗鵬表示,該計畫為『愛台十二建設』之一,『愛台十二建設』預計投資經費約台幣4兆元,其中投資桃園航空城經費約2900餘億元,預定分三個階段實施。第一階段時間為98至99年,是航空城規劃立法期;第二階段為100年至101年,是航空城推動建設期;第三段階是102年到110年,此時是航空城建設完成期。
實質建設方面,包括『桃園機場捷運線(至A21站)』、『中環道路──沿雙溪道路』、『桃五線道路拓寬』、『青埔國際棒球場』等四項工程。其中青埔國際棒球場已經完工,並於98年12月開幕使用,但最為重要的要屬機場捷運線。據台北市政府捷運工程局資料顯示,機場捷運線去年11月底時工程進度為46.31%,符合既定進度,應能如期完工。
第二階段計畫內容則是『機場園區特定區計畫』、『桃園航空城全區景觀綱要計畫』兩項,前者遵循國際機場園區發展條例實施,後者按桃園縣府自行制定的景觀自治條例推行。 黃穗鵬表示,該階段之建設工程有三個,分別是『桃園國際機場第一航廈改善工程及道面整建』、『機場捷運車站A10、A11、A15、A16周邊土地基礎設施開發作業』、『國道二號拓寬與新建大園支線』等,其中較重要的是國道二號拓寬與大園支線工程,國道二號拓寬工程預定在一百年底完工,可望紓解交通壅塞困擾,但大園支線卻數度延宕。此工程欲自大園交流道新闢一條長約 兩公里 、雙向四車道的大園支線行經大園鄉內,但因土地徵收與路線規劃問題屢受鄉民抗議,現仍持續在蹉商當中。 黃穗鵬接著說,第三階段則需完成一、二期所有計畫內容,故此階段全以建設為主軸,各有六項工程進行施作,分別是『機場捷運車站A10、A11、A15、A16周邊土地區段徵收完成』、『國道一號五楊段高架橋』、『公路系統建設-內環道路系統』、『中環道路統』、『桃園機場捷運線A22、A23站』、『航空城捷運線』(或稱桃園捷運綠線)。五楊高架橋已在98年11月動工,將提早在101年底完工。 黃穗鵬認為,以上諸多內容已有不少項目都已經確實履行,證明這回航空城並非流於口號而已。而在林林總總計畫與建設中,最受關注、影響桃園房市最大的應該是屬於第一階段的機場捷運,與第三階段的桃園捷運。 機場捷運沿線概況 機場捷運線目前工程進度已達四成多,符合既定進度,應可如期完工,未來計畫開行快速直達車、普通車兩種車次,依毛治國向馬總統報告時宣稱,屆時搭乘直達車從台北至桃園機場僅需28分鐘,如此短暫的車程顯得相當有競爭力,即使在台北,從新店到台北火車站也差不多要耗費這些時間,但桃園境內機場捷運沿線房價卻比台北低廉許多,也無怪乎有越來越多台北客轉往桃園購屋。 正由於機場捷運對房價影響甚深,其沿線各站的發展定位也特別令人矚目。機場捷運起自台北火車站,從A7站(體育大學站)開始正式進入桃園縣境,迄於中壢站,總計桃園縣內共含括22個站。 桃園縣政府將各個車站周圍區域設定不同發展形態,於此政策之下,將深層影響當地房市漲跌,故黃穗鵬特別介紹各站定位。黃穗鵬說,以A7站而言,該站被規劃為『綠色健康新都』。依工業局規劃,機場捷運A7站的產業專用區,進駐的廠商必須符合四大要件,包括附加價值、低耗能產業,一定投資規模、產值,且開發期能夠配合機場捷運通車時程。此外,進駐的業者必須配合政府政策,並排除高耗能、高耗水之產業,而文化創意、綠色能源等產業皆可進駐。 黃穗鵬透露,曾占據媒體版面、喧騰一時的合宜住宅開發案,由於立法院去年三讀通過地質法,阻礙了A7站的開發計畫。經過多次商討,農委會最後核准開發的土地只有164公頃 ,遠不如原本設想的192公頃 ,故合宜住宅戶數也將縮減至兩千戶。在此情況干擾之下,合宜住宅進度已然落後,目前看來,無法和機場捷運線同樣在102年底完工的機率相當大。 黃穗鵬接著說:『A10站(山鼻站)將規劃為『航空生活新都』則頗具特色。本站徵收土地主要提供住商用途,未來由僑委會推行興建『華僑歸國住宅』,提供華僑往返台灣與他國間短期居住。』然而,A10站周圍原本就存在一些零星工業區,多少會影響到華僑居住意願,還有賴官方設法解決才能推行。 資料顯示,A11站(坑口站)則是設定為『樂活水岸新鎮』,在南崁溪以北,蘆竹機場左方。此計畫用地卻有一項致命缺點,那就是太過接近飛機航道,飛機起降的噪音相當大,恐怕對房價產生抗性;至於A12至A 14a 站則是航空城園區,分別座落在第一、二、三航廈及機場旅館;而A15站(大園站)將集中發展旅遊產業,區內計畫土地主要為產業用地,其次為商業用地,沒有規劃住宅用地。 A16站將打造成『花園生態新鎮』,保留周邊的埤塘景緻,採低密度開發形態,主打養生、銀髮族養老等訴求,相當獨特,不過這個規劃對當地房市似乎沒有鼓舞作用。A17到A19站則是高鐵特定區,將交由交通部高鐵局及台灣高鐵公司進行開發;A20則將作為『田園住宅新都』,不過A20站因土地徵收問題導致進度拖延;最末站A21站則是『地區轉運新都』。 其中較為特殊的是,在機場捷運A16與A17站之間新增的一塊農產加值產銷地區。黃穗鵬說道:『該地區由行政院農委會主導,原意是要複製台南蘭花科技園區的成功經驗,但幾經敦請後無功而返,蘭花科技園區業者對於此案興趣缺缺,農委會遂轉而向桃園花卉業者招手,然而桃園外銷之花卉使用空運比率不高,此構想亦宣告夭折。最後,農委會乾脆擴大此區業務範圍,只要是農漁產品或休閒農業,甚至民宿服務業者亦可進入營業。』 以上各站之計畫用地雖未正式開發,但據聞已有不少人士在周邊布局搶先卡位布局,等待收割機場捷運的甜美果實。然而,相較於進展順利的桃園機場捷運線,隸屬於第三階段擬定的桃園捷運計畫案卻屢遭退回,以致進度停滯不前。
中壢老街將換新裝
黃穗鵬指畫著說,該案預計將拆除老街溪一帶的加蓋建築,並著手進行綠化環保工程,並配合捷運A22站進行都更計畫,興建水岸景觀設施與親水公園;此外,還要串連公11及公12公園,重新打造成生態公園,進而辦理老街溪兩側老舊住宅更新方案。 黃穗鵬更透露,桃園縣長吳志楊對老街溪整治相當重視,並以韓國青溪川自許。是否能獲得成效仍然未知,但若能成功,周邊房價將直接受惠,甚至可能出現豪宅景觀聚落,前景值得期待。 桃園捷運線前途未卜 桃園捷運線是機場捷運線工程外,另一項耗資最鉅者,也是影響桃園個別區域房價最深的是桃園捷運線,本路線興建費用859.29億(去年5月審核版本為843.95億)。該線根據縣府交通處規劃,自八德擴大都市計畫區50米 園道起沿介壽路、經桃園火車站接中正路至大園三民路採Y字型,其中一將地延伸至機場捷運線的大園站。但因桃園縣府自償率過低,僅有2.75%,加上運量大過需求,所以今年五月再度被交通部原案退回。 黃穗鵬敘述交通部反駁桃園捷運的原因,若依照桃園縣府所規劃的整體交通建設(包含桃園捷運綠線與三環等道路),足以提供260萬人使用,可是桃園縣在使盡全力、動用政策誘導入籍的情況下,今年6月人口也才勉強突破兩百萬人。 往後假使人口能再成長,增加到230萬也已經是極限了,而今整體規劃的運量那麼大,蓋好後運量不足不就等著虧損嗎? 交通部的擔憂其來有自,現今台灣出生率正急劇下降,據經建會預估,台灣在2016年人口將變成負成長。即使桃園出類拔萃可以持續維持人口正成長,其成長幅度亦有限,頂多達到230萬人就要額手稱慶了。如此一來,桃園縣府規劃的運輸供給量明顯超過全體需求量,日後捷運運量不足將導致鉅額虧損,必然拖垮財政。 黃穗鵬透露,交通部曾建議縣府縮短路長,先蓋『綠線』中的G04至G14站(八德市介壽路、和平路口行經桃園市到蘆竹鄉這個路段)聽說此消息一出,引起在被捨棄地段沿線居民強烈反彈,況且交通部之建議與縣府規劃落差也過大,在無法斷決之下,縣府只能一再與交通部協商。 我們若照桃園縣政府在五月送件審察時規劃的Y字型路線興建捷運來觀察,交通部要負擔的經費高達589.83億元,而桃園縣政府的自償率竟然只有2.75%,如此沉重的負擔都推卸在交通部身上,交通部自然不同意,於是轉而允諾願協助桃園先培養公車人口,等通勤人口增加到一定數量,再談捷運綠線。 看來桃園縣府想要闖關成功,得先提高自償率才行,其方式就是先縮短捷運路線,這樣一來就可減少施工費用;其次,參考淡水捷運延伸線運用提撥營運基金、提高工程經費分擔比例的方式,以增加現金淨流入現值額來拉高自償率,才有可能獲得交通部點頭。 平心而論,倘若要縣府將自償率從2%多拉高到和淡水輕軌捷運延伸線同等的64.44%,縣府亦無力負擔龐大經費,故最可能的結果是縣府暫且依交通部之意見,先行興建綠線。因此,若欲搶搭桃園捷運題材,還是以這一段最有機會。 中路重劃區影響深遠 反觀於桃園捷運難產的情況,中路重劃區(見圖一)相對而言算頗有進展。黃穗鵬表示,桃園縣府為了配合內政部於99年4月拍板通過的『桃園航空城區域計畫』,將桃園分為八大功能區,以桃園機場為核心,周邊每一分區各有不同的產業空間佈局,外圍作為支援航空城發展所需之航空基礎產業地區,及策略性支援非基礎產業地區,冀望相輔相成引爆經濟乘數。 黃穗鵬並說,該計畫構想出的八大功能分區分別如下:『機場園區』,本區再二分為『機場專用區』及『自由貿易港區』,其餘『航空服務生活地區』、『經貿展覽園區』、『機場相容產業園區』、『濱海遊憩地區』、『農產加值產銷地區』、『生活機能地區』等項。 從資料上來看,中路重劃區被納入在『航空服務生活地區』裡頭,中路地區整體開發計畫細計面積約122.10公頃 ,該重劃區亦屬於『市地縫合』計畫之一,欲將文中北路與大興西路相串連,整合全區發展。 黃穗鵬直接了道的說,中路重劃區一度延宕多年,終於在98年7月審核過通,該地區的的位置絕佳,介於南崁新市鎮與國道中間,鄰近桃園市區,在桃園藝文特區用地逐漸減少之際,中路重劃區所釋出的一百多公頃土地將變成新的焦點。 從98年12月開始,桃園縣政府宣布中路重劃區禁建兩年,在禁建期間將用來規劃土地利用方式,以免新建築影響到都市計畫的推動。以此時間推算,最快在2011年年底或2012年年初將可進行開發。而許多投資者早就前仆後繼投入炒作重劃區的土地行列,目前區內漲幅最高的在文中北路一帶,可見得中路重劃區前景認同度相當高。 桃園市近兩年來房市飛漲,在高房價推擠效應之下,不少民眾轉到八德市購屋。但在中路重劃區與八德市相比,不僅地點更好,區域內有林蔭大道、司法園區,學區及生活機能良好,區域質感也略勝一疇,待禁建令解除後,勢必對八德房市造成相當大的衝擊。
八德前景堪憂 與中路計劃區同樣被納入『航空服務生活地區』的八德市,雖然99年房市表現依然亮眼,各個重劃區與擴大都計範圍的題材火熱,加上越來越多的桃園客轉進在此地購屋,更進一步推升房價,區域內頻創新高價,乍看之下光鮮亮麗,但仍不能忽視日漸浮現的憂慮。 憂慮從何而來呢?這可分內、外在兩個層次來說。就內在因素而言,八德大湳生活圈的東勇重劃區、思源重劃區的供給量過於龐大,原先設置這兩個重劃區是為了解決八德腹地不足的問題,但區內的需求是否能跟上大量的供給,十分值得擔憂。 其次,桃園捷運線線本來打算在八德市內設置五個站,因此預設各站周邊房市老早先炒一波,但捷運綠線卻苦等未果,將來要再耗費多少時日仍無人得知,若桃園縣府不肯向交通部妥協,則八德的捷運題材恐怕只是夢一場。 黃穗鵬分析外部因素說道,中路重劃區最快將在一百年底進行開發,該重劃區的地理位置比八德好太多了,又具有指標性,屆時勢必吸走八德的風采、購屋族群。雖然離一百年底還有一年時間,但說長不長,說短不短,猶須謹慎觀察、小心出手為是。 房價率先躍動
在桃園築航空城大夢的同時,看壞未來發展、認為『航空城』將變『空城』這類吹送冷風的言語自然不少。平心而論,桃園航空城發展時間是已過晚,中國的上海虹橋機場明顯占盡優勢,未來桃園機場要突圍而出,還需加倍努力。 再者,松山機場開闢了國際線後,或多或少對桃園機場也產生衝擊,在內、外挑戰的嚴峻情勢下,航空城是否有足夠的動力超越競爭者,大家都在拭目以待。目前航空城建設正方興未艾,論斷必定失敗的話語未免過早,待整體政策落實完成後再評議是非也不遲。 2011.1.25 |