台灣房屋 張清蓬.『桃園高鐵航空城』 (交通部、市府一期) 捷運 0932-174736

 更新日期:2008-06-04 記者:撰文◎陳鈺婷
亞洲房產資金轉戰台灣

在兩岸開放氣氛增溫下，陸客與台商接踵來台投資豪宅，各家業者無不積極擴充豪宅銷售團隊、培養國際化地產人才，而豪宅熱也帶動周邊可觀的就業機會。

受託銷售亞太會館的戴德梁行董事總經理顏炳立，4月大動作赴上海舉辦說明會，這是台灣土地首次在境外「叫賣」。此案被視為台灣房產國際化的重要指標，若能順利開出天價，業者預期，將大幅拉高台灣豪宅在亞洲市場的地位。

台灣豪宅飆漲 吸引國際資金目光

兩岸政策開放，為台灣豪宅與商辦大樓，帶來滾滾商機。大陸企業主絡繹不絕來台考察房地產市場，5月上旬來自福建的中國企業團，更以新加坡、香港籍身分，率先在台中七期重劃區集體購置豪宅。

自今年元月立委選後至今，台灣豪宅價格飆漲了2、3成。顏炳立說，豪宅將是台灣地產重新站上國際舞台的機會。

一直以來，台灣豪宅價格被低估，因此第一波的漲幅，被市場稱為「還公道」行情。但長期而言，台灣豪宅將進入兩岸三地的「比價行列」中。若以現在的價格與香港、上海等地相比，台灣豪宅價格仍偏低；因此，業者樂觀預期，資金很可能從亞洲其他城市轉向台灣。

除了外資、中資以外，過去20年赴大陸發展有成的台商，也是豪宅購買主力。顏炳立表示，在大陸投資賺錢的台商，現在有信心把錢拿回台灣了。據瞭解，這幾個月，在廣東結匯並匯回台灣的資金，一個月就高達130億台幣。這些回流的資金，若選定投資房地產，豪宅絕對是首選。

擴大豪宅銷售團隊 迎接頂級外來客

未來台灣房產市場，將吸引兩岸三地可觀的資金流入，業者無不摩拳擦掌，準備大展身手。甫將北區房屋改名為「台灣房屋」的首席總經理彭培業表示，以「台灣」為名，可加深在外來投資客心中的品牌印象。

其他房仲業者也大舉招兵買馬，不僅擴大招募規模，也提高招募條件。信義房屋招募的大中華區不動產儲備經理人，資格要求研究所或國立大學。永慶豪宅部經理葉國華則表示，「豪宅銷售代表」將擴大一倍規模，預計增至四、五百人；另也將對外招募具英文、廣東話能力的人才，積極培訓國際經紀人才。

兩岸三地的購屋習慣不同，曾在上海台慶服務3年的永慶人資協理吳良治表示，香港人投資大型房產習慣透過律師；上海購買房產會透過房仲，但金錢交易則直接由買賣雙方處理。

面對更多的外來投資客，「豪宅銷售代表」的專業度必須提升，對於兩岸市場區域行情、幣值與面積單位換算、產品投資報酬分析、投資節稅效益等，都必須有更深的瞭解，才能贏得國際頂級投資客的青睞。

以永慶房屋來說，除既有的新進人員訓練外，也陸續展開兩岸文化、外國籍客戶及法人的交易服務流程、高總價商品實務課程。

房產大老闆 親赴中國第一線銷售

為行銷台灣房地產，業者不只被動等待陸客上門，更走到第一線與陸客直接接觸。鄉林集團董事長賴正鎰就表示，他打算親率銷售團隊，赴大陸推銷房屋。

今年3月上旬，彭培業也親自前往中國民營企業最密集的杭州，舉辦兩場台灣房地產說明會，「我真的是提著台灣房地產到大陸賣！」他在說明會上直接針對大老闆們進行問卷調查，有7成表示對投資台灣房產有濃厚興趣。

國內幾家大型房仲在中國市場佈局多年，可以預期，隨著兩岸交流更加頻繁，展店速度會更快。永慶房仲旗下的上海台慶，目前在大陸有31家門市，預計未來3～5年，將再加派50～60位台籍菁英至大陸長駐。不論永慶或信義房屋，徵才都強調「大中華地區」的發展前景。這也意味著，未來房地產從業人員，必須把自己放在13億人口的大中華市場來看。

看好物業管理與不動產研究人才

「豪宅熱」帶動的就業機會，除了豪宅銷售代表外，彭培業認為，由於頂級投資客對市場資訊的要求高，因此，高階的不動產研究人員，需求將會增加，甚至會到香港和大陸延攬研究人員。目前台灣房屋在香港設有研究室，聘請香港研究員，就是希望提高對市場觀察的敏銳度。

這股豪宅風潮，也帶動豪宅周邊的就業機會。葉國華分析，包括頂級傢俱、室內設計、藝術品交易等產業，都因豪宅熱獲利。彭培業則表示，豪宅建案增加，將會同步提升物業管理、家庭管家、保全業的就業機會

七大祕訣，創造紅不讓業績 業務員當道，挑戰不景氣
 更新日期:2008-06-05 記者:《遠見雜誌》撰文＝林美姿
根據104人力銀行調查，業務員是目前職場上最火紅的職缺。
儘管業務員的門檻低，但不是人人都能做出長紅的業績。
掌握致勝七大祕訣，你也有機會成為令人稱羨的超級業務員。

超時工作、不怕吃閉門羹、手機24小時開機，是很多業務員的寫照。不過辛苦歸辛苦，在目前物價飛漲的時期，頂尖業務員的高收入，還是讓不少領死薪水的上班族羨慕。
事實上，近年來由於經濟不佳，工作機會減少，願意嘗試業務工作的人已經明顯增加。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，過去三年來，他面試的新人中，約四成都是一畢業就負債的年輕人，很多人是因為財務壓力而選擇從事業務工作。
業務員也是企業求才的主流之一。根據104人力銀行2004年到2007年的職務總需求量調查，在所有行業中，業務人才的需求量高居第一位，2008年5月包括台灣本地以及大陸對台灣人才的需求，業務人員也都是榜首。尤其是中小企業，對業務人員的需求更高居第一位。
104人力銀行經理方光瑋表示，近三年來，業務人才的供需愈來愈接近，願意應徵業務工作的求職人才2008年元月較上年大幅成長9.2％，5月因為大學畢業生進入職場，較上年同期負成長1.5％，主要是社會新鮮人通常不會把業務工作列為優先選擇，但有過工作歷練的人會覺得業務工作的回報是不錯的。
即使供需拉近，業務工作長期都是呈現需求大於供給的情況。國內企業2008年5月對業務人才的需求較上年同期增加7.15％，比起製造業呈現衰退，機會相對較多。尤其是對業務主管的需求較上年同期增加15.5％。
不過機會雖多，卻不是人人都能做。奧圖碼科技公司亞洲區總經理郭特利就指出，「業務員是門檻低，但不容易做得好的工作。」
方光瑋指出，業務員有三種層次。第一種是完全交易，貨到付款型的，例如零售業；第二種是滿足客戶需求型的，例如保險業務員，或是單純銷售理財商品的理專；第三種是最高級的顧問型，可提供客戶高附加價值的服務，例如為客戶做投資建議的理財顧問，以及電子資訊業的業務員等。其中顧問型的業務員又是未來的發展趨勢，也是收入最豐厚的一群。

祕訣1?終身學習專業至上

不景氣的時代下，如何做好業務員，已經成為許多人渴望追求的顯學。
明基亞太公司台灣區總經理洪漢青就指出，業務員應該要終身學習。尤其是高科技的業務員，專業知識高，科技汰換迅速，更要不斷接受新知。
在保險業14年的保誠人壽駿山通訊處處經理李郁馨也感覺到，在投資型保單躍為保險主流商品後，這三、四年來，保險業務員的財經專業愈形重要。「我們為新人加開了很多財經課程。」原本在證券業擔任研究工作的李郁馨，現在每個月都會發給客戶「財經週報」，同時也舉辦理財講座。「客戶若是信任你，會把投資理財上的事全權交給你；要不然，至少資產配置裡屬於穩健的那一塊也會給你。」
不景氣中，想要逆勢突圍，業務員也得更用功。這幾年來國內汽車銷售量直線下滑，大量業務員被迫出局。台灣本田（HONDA）營業部資深經理陳俊亮指出，公司教的汽車商品知識只是基本的，業務員還要多自修，同時也要學習更多更廣泛的知識，包括高爾夫、紅酒和理財等聊天的話題，才能賣得動高價車。

祕訣2?把握態度及方法

曾經是飛利浦（PHILIPS）全球最年輕的事業部門負責人，本身是業務高手，還身兼銷售技巧講師的郭特利指出，業務員應具備的三項條件，一是態度、二是知識、三是方法。態度和方法無關產業，只有知識各產業不同。
他分析，優秀的業務員至少在態度上都會達到一定以上的標準，如積極、熱忱、抗壓等。知識視個人的努力，到了高手階段，彼此之間往往也差距不遠，最後是「方法」決勝負。誰能最有效率地找到客戶的需求，滿足需求，誰就能勝出。
幾乎每位頂尖的業務員都有一些自己的獨門祕訣。其中又以客戶管理是重要的關鍵。誰「挖到金礦」愈多，也就是好客戶愈多，業績自然節節高升。

祕訣3?有效的客戶管理

郭特利在做了五年半的業務工作之後，被派到美國受訓，在接受專業的銷售技巧課程後，他發現自己以前很多時間都白做了。「業務員重要的方法之一，是有效地經營時間，而不是找客戶純聊天。這就是為什麼有的業務員朋友愈交愈多，但業務卻愈做愈少的原因，」他笑說。
向來銷售冷門車種的合同興公司士林營業所所長王開平，能夠在車市中屹立不搖，靠的就是「客戶包圍客戶」的策略。「冷門車的客源不多，我會多花時間照顧老客戶，而不是新客戶。因為老客戶更有口碑，而且老朋友才願意讓你賺。」
王開平曾遇過一位客戶跑來看車子，王開平服務後，客戶還是猶豫。事後這位客戶再請朋友介紹業務員，沒想到朋友介紹的人正是王開平。這位客戶下次過來馬上就買車了。王開平負責的營業所高達七成的銷售量都是老客戶幫忙介紹的，比起一般營業所的三成要高得多，也讓他的業績獨占鰲頭。
王開平有一套篩選客戶服務的優先順序。他會以「是否有能力幫忙介紹客戶」的角度來評估，是不是要對客戶提供更多的服務或是價格的優惠。「好的客戶，你就可以先投資一點。」
他眼裡的好客戶，例如人脈廣的人、說服力強的人，尤其是老闆級的客戶是最好的助銷員，因為轉介成功的機率較高。
中泰人壽總經理林元輝的觀察，保險業務員只要經營十個「家庭客戶」就夠了。能夠得到這些客戶的信任，再靠樹枝狀的人脈轉介，生意就做不完。
永慶房仲集團總經理廖本勝說，公司裡頂尖的房屋仲介，可能有高達九成的業績都是老客戶轉介的。有的人因此都沒辦法退休，因為客戶的介紹電話老是接不完。

祕訣4?提供客戶巧思服務

頂尖的業務員也常有一些巧思的服務，可以虜獲客戶的心，讓老客戶死忠追隨，也樂於轉而介紹新客戶。
個性爽朗的保誠人壽業務副總經理李佳蓉，做壽險的方式和別人大不同。她的團隊業績傲人，年年得獎，但卻不像一般的通訊處以業績導向，團隊成員平時固定花不少時間舉辦愛心慈善活動，還設有慈愛社；同時也獨力舉辦多元的人文、藝術、音樂講座，場場活動都邀請客戶和眷屬上百人參加，緊密維繫和客戶之間的關係。
35歲、長相斯文有氣質的王俊堯，考進國泰人壽的第二年，就創下2003年國壽投資型保單個人最高銷售紀錄，平時他除了舉辦投資講座外，也運用中山醫學院營養系的背景，幫客戶開保健講座，頗受歡迎。同時他的團隊也會幫忙企業或機關客戶辦尾牙、春酒等活動。
皮膚曬得黝黑的王開平，自己喜歡玩車，提供給客戶的特別服務是自組車隊，帶客戶溯溪谷、野外露營。
因為他賣大發（DAIHATSU）的四輪傳動車，很多客戶都是老闆級的，這種特別的活動既能引起客戶的興趣，也能快速累積和客戶的情誼。有一次王開平的車友到營業所問露營的事，一旁看車的客戶一聽就很有興趣，為了能跟他的車隊，當場就跟王開平買下一部車。
在廝殺激烈的商場上，不論是業務員個人的生涯規畫，或是業務主管企圖衝高業績，採取與眾不同的戰略，可能機會更大。

祕訣5?掌握客戶實際需求

國泰人壽松山通訊處課長王俊堯，比起一般的業務員，個性偏內向，剛進保險業的初期，帶團隊的績效並不突出，在公司開始推出投資型保單之後，非財經本科系的他決定專攻投資這塊領域，他在一年半之內考取六張證照，從財經門外漢變成投資專家，再搭配有人脈的資深業務員一起去開拓業務。第二年起就因為轉型成功，業績成長四倍。
他要求自己不斷升級，現在正準備更高級的CFP證照考試。除了一般客戶的投資建議外，包括企業的財務規畫、稅務諮詢，他都要求自己要具備一定的專業。「我不只要比理專懂得多，中小企業老闆需要懂得的，我也要懂，」他說。
王俊堯指出，很多資深的業務員雖然手上有金字塔頂端的客戶，可是如果不能做到符合客戶需求的財務規劃，餅也無法做大。例如他的通訊處裡，有一位中小企業老闆因為看業務員很認真，就捧場性地拿出100萬元來向他買了張投資型保單。可是王俊堯評估客戶的需求後認為，這位公司資本額達1億元的老闆，最需要的應該是稅務規劃。
雖然這位老闆兩岸三地跑，很難掌握行程，他的團隊還是陸續提供這位老闆很多稅務訊息，並且幫他規劃包括定期險、養老金、小孩創業金等多種商品組合的方案，花了九個月的時間溝通，最後終於獲得他的同意。
「起先他是相信國泰的服務，但不相信我們有這種專業，最後可以說是『知識決勝負』，我們的規劃案讓他瞭解，只要是和錢有關的，我們都能幫他處理，」王俊堯說。
王俊堯在2007年3月創下國壽45年來區主任單月最高業績紀錄。他以財經專業取勝，再運用團隊合作補足人脈，讓業績不斷倍數成長，「我只要經營十個好的業務員就夠了，」他說。

祕訣6?不能只當「鸚鵡」

以五年多的時間，就把新品牌——奧圖碼（Optoma），推上國內投影機廠第一名。今年才41歲的亞洲區總經理郭特利回憶開彊闢土的過程，滔滔不絕地談起他的業務策略。
「新品牌的策略就是不能和大廠一樣打正規軍，而是要打野戰部隊，拿著藍波刀，去闖出一條路，」郭特利努力開拓新通路，包括3C賣場以及電視購物台，都有大斬獲。
奧圖碼是東森購物台銷售最佳的投影機品牌，王牌業務員陳?鴻上東森購物台，一小時最高可賣出300部投影機。許多廠商代表上購物台，主要都是附和購物專家的說法而已。但郭特利要求業務員不能只當「鸚鵡」，而是要做到「二重唱」。所以陳?鴻每次上節目，都會準備很多的看板、道具。
「晚上錄影是很辛苦的，領導品牌的業務員不會願意做這種工作，」郭特利說。
隨著M型社會的發展，開始有個人消費者使用投影機，讓遊戲機和家庭電影院的需求一下子上來，也使得奧圖碼經營的購物台和3C賣場通路發揮了更大的效益。「我們的品牌是個人消費者先大量使用，後來才帶動商務及公家教育機構的客戶，」郭特利說。

祕訣7?培養第二專長

依據104人力銀行的統計，國內業務主管占所有高階主管的比重，2008年元月大幅成長了23.2％，較2007年的成長率16.2％更高。104人力銀行經理方光瑋指出，在經濟景氣不佳的時期，企業高階主管若想維持原有的待遇，做業務最快。
奧圖碼科技總經理郭特利就笑說，自己年輕時一直覺得要有第二專長，所以學著當銷售技巧的講師，現在自己的經歷，應該可以應徵全台灣所有的業務副總位置了。
中泰人壽總經理林元輝的專長本來是精算，他到新成立的壽險公司擔任總經理之後，慶幸自己以前在業界累積了不少業務系統的人脈，當他需要布局保險經紀公司的管道時，讓新公司很快有了業績。「我常跟公司的主管分享一句話，沒有業務你會死，有了基本業績支撐，才能再做中長期布局，」他說。
業務高手在職場上的競爭力，因為不景氣而更見強勢。業務員當道的年代正式來臨。

公益團體常面臨募款困難的窘境，菜鳥業務員常身陷不知如何啟口的困局，自由空間教育基金會董事長唐峰正不怕現實艱困，積極以「陌生拜訪」及善用「20/20原則」，成為推動通用設計、無障礙空間等理念的高手。

「我都是『陌生拜訪』，只要被我見到公司的keyman（關鍵人物），當下就可以知道會不會（說服）成功。」說這話的，正是唐峰正。

1966年出生的唐峰正，熟悉他的人都叫他「小唐」，八個月大時，因發燒導致小兒麻痺，而必須與輪椅為伍。

小唐的身體雖受到不仁慈的重創，心卻堅強了。身體上的不便，一點都不能減損他的行動力。常常看見他坐著輪椅，到處積極推廣無障礙空間理念；近年更創辦自由空間教育基金會，連續兩年舉辦通用設計比賽，獲得社會關注，大企業共襄盛舉。

唐峰正說，他是在2004年無意間知道「通用設計」概念，長期推廣無障礙空間理念的他，赫然發現，通用設計極可能對無障礙空間帶來事半功倍的效果，因為通用設計的重點是以人為本，小到杯盤、大到車輛或社區，都可靠導入通用設計的概念，把東西或服務做到更適合大眾使用，是個可以從小處實現的目標。

對通用設計有了認識後，唐峰正2005年拜訪約60家企業，見到其中17家企業的keyman，募到成立自由空間教育基金會的母金門檻，董監事及顧問成員包括企業人士、醫師、建築師、大學教授等，就連基金會的辦公室也由企業提供。

唐峰正如何用理念說服超級忙碌的企業人士呢？他簡單歸納出三點秘訣。

第一個秘訣是「第一印象」。小唐不改幽默地說：「沒辦法，誰叫我們長的太帥了！」或許就是這股樂觀向上、充滿自信的特質，讓與他接觸過的企業主留下良好的第一印象，願意撥時間給他。

一旦爭取到寶貴的時間，唐峰正說，接下來一定要「言之有物」，用誠懇的態度在最短時間。

第三個秘訣是「讓人家覺得幫助我們是簡單的事。」唐峰正觀察，多數大老闆都富有善意及愛心，若能激發他們的善念，且讓他們覺得幫你忙不會很麻煩，就可以提高成功率。

此外，唐峰正奉行「20/20原則」，也就是每次會面最多用20 張power point，在20分鐘內講完想表達的重點。

唐峰正其實還有一個「絕招」。他說，每次只要遇到理念接近的企業家，他都會在告辭前順便問一句：「您有沒有認識誰，可能會對這有興趣的？」通常企業主都會樂意推薦朋友，甚至還有人主動推薦，這些名單，都會變成唐峰正下次拜訪的對象。

連續舉辦兩屆通用設計獎，唐峰正深信必須借重產業界力量才能讓得獎作品商品化，因此，閒不下來的他，仍充滿信心地持續「陌生拜訪」，不斷向企業界傳達理念，甚至還有不少公司看到相關報導，主動和他聯絡。目前已有公司將得獎的通用餐盤商品化，並讓商品進入超商通路。

為了讓設計相關科系師生更重視通用設計，踴躍參賽，唐峰正也搭高鐵全省「跑」透透，到各校拜訪、推廣。

憑著這股幹勁，坐著輪椅的小唐，有一天極可能成為台灣推廣通用設計的巨人。

但他不以此為目標。他說，通用設計只是自由空間教育基金會近三到五年的工作重點，但不是唯一的工作，「這只是手段，最終仍要回到無障礙自由空間。我只是先跳出去，未來還要再回來。」因為他深信，無障礙的自由空間不只是身障者需要，也對老人、小孩、孕婦有利。

很多人感嘆，世風日下，愛心縮水，募款愈來愈難；也有人抱怨經濟衰退，業務愈來愈難推動；唐峰正不畏現實艱困，也不怕被拒絕，積極實踐充滿樂觀思維的「陌生拜訪」秘訣及原則，不只可供募款者參考，連業務推廣者，也可受用。

下訂金前應該注意哪些事情

仲介公司營業人員提供不動產說明書，裡面所標示記載的部份：

內容有…

1.  不動產說明書
   
2.  不動產標的現況說明書 
   
3.  所有權狀影印本 (土地 、建物)
   
4.  登記謄本(土地、建物) 
   
5.  地籍圖 
   
6.  建築改良物測量成果圖 
   
7.  土地使用分區證明 
   
8.  授權書…如非所有權人委託者 一定要看到授權書，並且比對身分子料是否正確。
   
9.  是否有其他建物瑕疵情形：建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。
   
10. 案件成交做銀行價金履約保證
     

以下幾項說明清楚一點：

• 登記簿謄本：不動產以登記為效力，其效力的發生均以登記簿謄本資料為準，所以要檢視房屋產權瑕疵與否，從謄本上即可確認產權無誤。
  
  
• 所有權部：權人之相關資訊，若有查封、假扣押、預告登記等限制登記情形，過戶會有問題。其中登記原因可得知該標的為買賣、繼承或法拍，另主視…所有權人確實與權狀登記為同一人。
  
  
• 他項權利部：債權債務關係，一般他項權利人多為銀行，若有其他個人或有二胎以上設定的情形要留意。 
  
  
• 地籍圖：坐落的基地有無佔用的情形發生(如座落於道路用地上)，因為都市發展到一個階段，通常都需要進行道路拓寬工程，若標的物位於計劃道路，勢必會面臨拆除的命運，買屋者應配合此圖實地勘查。
  
  
• 建物平面圖建物測量成果圖：實際建物面積大小，以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。該圖主要是在核對權狀或謄本上所記載之面積總合是否正確無誤，若有明顯的差異則可提出異議，亦可核對地籍圖，標的物有無佔用的情形。
  
  
• 土地使用分區證明：都市土地的合法用途及強度，若為住宅區、商業區，一般住宅使用沒有問題，若為工業區則需留意工業住宅的相關問題。

發現好書:http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010398135

◆西班牙2007年勵志成長暢銷書，一上市狂銷300,000冊
◆比《秘密》、《不要急著吃棉花糖》、《Good Luck》等書更精采、更發人深省

　　觀點、創意、寬容、善良、改變、學習、合作、領導；到底是什麼？對人的一生有哪些影響？又該如何學習養成？以上八個課題是最多人感到困惑、經常思索探討的，但從來沒有人像西班牙暢銷作家、管理顧問Juan Mateo詮釋得如此鞭辟入裡，一針見血；在一則則拍案叫絕的故事中，領受到作者的幽默與智慧，在每個課題的解惑中，看到作者不同於俗的另類觀點。

　　全書由一位培訓中心的老師串場，在課後之餘，以簡單具深思的寓言故事，回答學生或朋友們的疑問。就拿「觀點」（Points of View）來說，一天，有位學生苦惱地抱怨公司裡的人常因持不同的立場而鬧得不愉快。在判斷究竟孰是孰非之前，老師先說了一個故事：

　　一位猶太教牧師坐在教堂的長椅上祈禱，一位年輕人走進來要求牧師教他猶太教的法典－－《塔木德經》。牧師思索後，便提出一個要求「只要你能答對四道簡單問題中的一題我就教你。」第一個問題：有兩位打掃煙囪的清潔工，有一天兩人不小心一起掉進煙囪裡，爬出來時，一個人全身骯髒，另一個人卻全身乾淨。你認為誰會去洗澡？年輕人不思索答：「當然是全身骯髒的那一位。」牧師搖頭說：「從『現實』的觀點來看，兩個人爬出來之後，髒兮兮的清潔工看著乾乾淨淨的同事，會想說：好家在，我還挺乾淨的。但是，那個乾淨的人，打量著髒兮兮的同事，卻會想說：天啊，我怎麼這麼髒？所以呢，會去洗澡的人，是那個乾淨的清潔工。」

　　年輕人點頭問：「給我第二個問題吧！」牧師又重複一樣的問題，這次年輕人變聰明地重複牧師剛剛的答案，認為「全身乾淨的人會去洗澡」。牧師又搖頭說：「從『真理』的角度來看，兩個人爬出來之後，一定會低頭看看自己，想弄明白自己到底髒不髒。結果，那個髒兮兮的清潔工發現他髒得可以，所以，他會去洗澡。」

　　這個答案令年輕人不服氣，希望牧師繼續他的第三個問題。同樣地，牧師重複一樣的問題，年輕人也學牧師回答上述兩個觀點的答案後，牧師還是搖搖頭說：「從『形而上』角度來看，兩個人掉進同一個煙囪，爬出來之後，是不可能一個人乾乾淨淨，另外一個人髒兮兮的。要麼，兩個人都髒；要麼，兩個人都很乾淨。所以，根本不可能會發生這種事情。」第四次同樣的問題，年輕人會用什麼樣的觀點回答呢？

◎對於「觀點」，Juan Mateo認為：

1.解決問題的最好方法，是考量所有的觀點，無論它們與我們的立場如何天差地別。

2.傾聽所有的觀點。你要明白，這是讓我們決策更加有效的捷徑。

3.在衝突中，可能會有一個以上的正確觀點；因此，在達成共識前，必須逐一了解每個人的立場。

4.所謂的管理能力，絕大部分取決於上面的幾個要點。

 690期-高鐵通車 房市只看好5站.

高鐵通車 房市只看好5站I

台北、南港、板橋、新竹、左營 被業者肯定        撰文/衷柏宣

前言：高鐵終於通車了，房地產發展將會因為高鐵而再掀波瀾，短期投資焦點鎖定台北3站、新竹、左營，其他地區列為中長期投資。

高鐵通車了！有人說，「台灣一日生活圈」也將因此誕生，將會牽動高鐵沿線房地產的發展，未來，可以住在台中，在台北上班，每日當天往返。

不過，根據房地產業者表示，現階段不管是台北車站還是板橋車站，房價都已有一波漲幅。反倒是桃竹及中南部地區，由於部分站區周邊交通建設尚未到位，房價呈現欲漲不漲的觀望態勢。

短中長期的高鐵沿線房地產投資

信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示：「高鐵通車對於台灣房市的發展，建議要從短、中、長3個階段來看。」

短期來說，現在高鐵沿線房市最熱的莫過於板橋及南港車站(都是三鐵共構)，現在購入房產仍是好時機。但從長期發展來看，投資中南部優於北部，尤其對於店面產品及休閒產業絕對是一大利多。如果以車站周邊區域房地產投資角度來看，張欣民認為：「台北站、南港站、板橋站及左營站最為穩當，桃園青埔、新竹六家站及台中烏日站後市較為看好，至於嘉義太保站及台南沙崙站等周邊發展的時程會拉長，如果投資要有長期持有的準備。」

板橋、南港站的房市未來可期

房地產業者指出，三鐵共構的板橋因為位居台北縣行政資源中心，加上建商大量推案，板橋站目前周邊大樓中古屋行情約為每坪27~33萬元、公寓約17~20萬元，文化路上的「新巨蛋」已經看到每坪36萬元價位，而新板特區的「橋峰」，每坪開價則是超過40萬元。

預計2010年通車的南港車站，屆時將與捷運板南線與內湖線、台鐵、高鐵相銜接，成為三鐵共構的轉運中心，再加上南港經貿園區帶動大批就業人口，目前中古屋房價僅在每坪30萬元起跳，比起其他行政區仍屬低檔，近來預售市場的個案則已經開始挑戰每坪40萬元以上的價位。

潤泰創新執行長劉忠賢多次表示：「我看好南港地區的房地產發展。」而潤泰創新目前正有個案與地主合建，採取先建後售的方式進行中。國揚在南港地區剛剛買下一塊1萬坪土地，目前正在進行都市計畫變更，「這個土地，未來推出的房價肯定將創區域新高，1坪45~50萬元則是市場揣測的行情。」房地產業這麼預估。

國揚特別助理侯耀仁表示：「個案還在申請變更中，我們不對未來價格作預測，不過，未來每坪40萬元以上的預售行情，將是百分之百肯定的事。」而南港輪胎則希望南港土地開發案興建成頂級豪宅，林學圃心目中的理想銷售價位，據說是每坪60萬元。

※注意新竹以北到桃園房市發展

至於高鐵出台北後第一站之桃園青埔站，信義房屋桃園區主管楊良堅指出，以台北到桃園青埔站僅15分鐘車程、房價卻是台北市1/2的優越條件下，桃園會是高鐵通車後台北人購屋區的另一新選擇，目前該區中古成屋住宅1坪約17~18萬元。

至於另一個受惠於高鐵的則屬竹北房市，據統計，新竹市高科技人士購屋買方占3成多，竹北地區購屋買方則有6~8成為園區人士，園區從業人員大幅增加形成房地產市場的重大支撐，目前竹北縣治特區房價每坪約12~15萬元。

台中站因為地理位置適中，300萬就買得到標準3房的電梯大樓住家，同樣價錢在北市可能連1戶套房都買不起，在北縣只能買個小2房住家，且台中氣候宜人，居住環境品質也好很多，以台中目前中古成屋每坪平均14~20萬元的房價，未來成長空間值得期待。

※高鐵南端房市也有上揚機會

至於高雄左營站，信義房屋高雄區區主管黃永全表示，以鄰近的農16重劃區及捷運紅線沿線最熱門，其中又以店面產品最受青睞，平均單價已上揚1成，離站區不遠的美術館房市也跟著帶動，目前區域房價仍在每坪11~12萬元，大樓店面38~45萬元，由於房價偏低，若結合高雄捷運線通車以及巨蛋商圈的成型，站區周邊房地產市場的未來漲幅不容小覷。

高鐵通車對於房地產行情的牽引，短期內鎖定台北3站(台北站、南港站、板橋站)以及新竹、左營站，這些區域內的房地產在業者集中炒作下，行情短時間內還有上漲的空間。

690期-鎂光燈下 7檔高鐵北部資產股

鎂光燈下 7檔高鐵北部資產股

封面故事II           日勝生、南港、台肥、國產、潤泰新、厚生、泰豐      撰文/衷柏宣

前言：高鐵沿線資產概念股的題材正式進入「實質發酵」階段，高鐵的股票不具投資價值，但是沿線的資產股，卻值得長線布局。

高鐵終於通車了，一位從台中到台北打拚的周舜良說：「我以後可以回台中住，然後每天搭高鐵到台北上班。不過，高鐵台北到台中的單程車票票價700元，就算買優待票可以打8折，單人1年的通勤成本達27萬2160元(見附表)，這個金額還不包括抵達、離開高鐵站的運輸成本。

※交通建設牽動資產效應提升

但是，從台北捷運發展的歷史軌跡可以看出，交通動線的發展，對於房地產的影響是相當直接的，內湖地區因為有捷運的發酵，房價已經從3年前平均每坪20餘萬元，漲到現在超過每坪超過40萬元，而且繼續上揚中。這種交通牽動資產價值的表現，在高鐵沿線上，當然也可以看到。

從房地產角度觀察，高鐵沿線12個車站中(初期先設8站，其餘4站將於2010年加入)，台北、新竹、左營3個站區的資產價值發展是值得注意的，而台北站的焦點包括了台北火車站的五鐵共構，板橋、南港車站的三鐵共構；新竹車站實際房地產發展區域，則是新竹科學園區的竹北地段；至於中南部地區，台中雖然可以看好，但屬於中長線的投資，高雄地區因為有高鐵以及捷運的帶動，在雙鐵效應下，房市發展相當有機會。

※27檔高鐵資產概念股

根據法人調查，高鐵沿線的資產會因為高鐵通車而出現了新的資產價值，以南港站而言，臨靠南港經貿園區，受惠的上市公司可望有南港(2101)、台肥(1722)、聯華(1229)、國產(2504)、潤泰新(9945)等。台北站的交通商業中心方面，受益上市公司有日勝生(2547)、新光金(2888)、台壽保(2833)等。板橋新站預計開發為通訊園區，受益公司有厚生(2107)、遠紡(1402)等。

桃園中壢站則預計開發為轉運中心、主題樂園，受益公司有泰豐(2101)、裕豐(1438)、榮運(2607)等。新竹竹北站預計開發為網路事務園區，受益公司有聯發(1459)、大魯閣(1432)、東華(1418)、榮化(1704)等。以新竹站為例，由於鄰近生活機能完整以及接近新竹科學園區，因此，近10年周邊地價商業區部分成長達74倍，住宅區則成長達30倍，是5大站區當中漲幅最大的。

台中烏日站開發的是中科園區，受益公司興農(1712)、台紙(1902)、台中銀(2812)等。嘉義太保站開發休閒度假區，受益公司有愛之味(1217)、聯華(1229)等。台南歸仁站開發台南科學園區，受益公司有南紡(1440)、大榮(2608)、三星(5007)、東和(1414)等。高鐵左營站附近的台泥(1101)鼓山廠的開發也受到注意。

7檔北部高鐵資產概念股

儘管粗略計算，高鐵概念的受益資產股起碼有27家以上，但是，現階段被法人以及媒體重視的個股，則大部分集中於新竹以北的區域，包括台北車站五鐵共構的日勝生，以及南港車站的「南港高鐵4傑」南港、台肥、國產、潤泰新等；至於板橋新站的資產焦點，則是「在地人」的厚生。另外，在新竹以北的區域中，「雙豐」中的泰豐也開始受到注意。

這7檔北部高鐵資產概念股，除了本身沾上高鐵通車的題材外，每家公司本身都還有其他的「故事」，這些題材都是媒體鎂光燈有興趣的焦點，因此，在2007年，個股的相關新聞將不會太少；新聞多，股價表現應該也不會太寂寞。

日勝生+潤泰新高鐵車站概念股

以現階段來看，在台北車站因為五鐵共構的優勢，日勝生投資的「京站」個案熱賣，法人估2007年將轉虧為盈，未來2年的每股盈餘都可超過6元。根據該公司規劃，2007年推案量直逼350億元，將比2006年案量激增1~1.5倍。以2006年底的法人投資研究報告來觀察，只要是看好資產類股的，日勝生這檔個股，都一定在被看好的名單之中。

日勝生手中的5大重點開發案，包括北投溫泉旅館加賀屋、台北車站「京站」BOT、捷運板南線南港機廠110億元聯合開發案、新店線小碧潭的新店機廠200億元案及木柵線交十三的32億元聯合開發案。「只要是跟快捷運輸系統的資產概念，大部分都跟日勝生有關係。」一位法人這麼表示。

從台北車站出發，到了南港車站，潤泰創新2006年底跟台鐵簽訂「南港站OT+BOT」案，這件個案預計2012年開始營運，「保守估計，每年租金收益約9.7億元。」潤泰創新執行長劉忠賢表示，由建築費用與回收效益來估算，這件個案未來每年每股盈餘應該有1元左右的貢獻度。

南港+台肥+國產 高鐵資產開發股

2010年高鐵南港站將加入營運，由於站區緊臨南港經貿園區，同時因其鄰近中山高速公路，未來捷運內湖線、南港線東延段都以此地為終點站，交通便利性佳，目前南港、台肥、國產、聯華等公司，均已著手開發附近土地。

而南港輪胎的南港廠面積1.35萬坪，未來開發案將以住宅、住辦大樓與休閒購物中心等三部分為主，預計於2009年初全部完工，2009年中正式進駐營運，2010年開始貢獻獲利。

台肥過去對於閒置土地資產處理的方式，大都以直接出售為主，但因為南港經貿園區土地C6~C9面積達3公頃，且考量未來開發價值及增值效益下，台肥以公開招標的方式，供廠商進行開發，並由中信金旗下子公司中信銀標得，初步估計每年租金加權利金收入約1.4億元，貢獻獲利每股每年0.14元。

厚生+泰豐 典型資產發酵股

板橋新站為多功能副都會中心，此區域的土地開發案則有厚生與大陸工程(2526)簽訂的台北板橋廠合建契約「橋峰」，2007年1月推案，總銷售金額達168億元，預計在2010~2011年間完工，全案估計的獲利約64億元。

大陸工程執行副總經理洪義乾表示，這件個案將創下台北豪宅的新典範。而厚生的資產題材也可因此發酵，除此之外，厚生在南崁的物流園區將有資產處分與發行REITs的計畫，獲利表現可以出現突發的「業外收益」效應。

另外一個值得注意的高鐵資產股，則是位於桃園中壢站附近的泰豐，在過去資產題材發酵的時候，廣豐(1416)與泰豐被市場稱為「雙豐」。當其中一檔個股上揚之際，另一檔個股的表現一定不寂寞，廣豐已經站上10年線，泰豐當然就有了想像空間，加上泰豐在中壢12萬坪的土地已經變更為工商綜合區，估計潛在的土地利益達33億元，資產題材的效應表現值得注意。

法人推薦長期持有的7檔高鐵股

元大研究中心在2006年底，用最樂觀(意即達成可能性很低)的方式來計算，台灣高鐵的股票價值約為8.56元，低於票面，該研究中心表示，短期內，高鐵通車可以帶來高鐵股價想像空間，但是長期來說，即使在非常樂觀的假設下，台灣高鐵股價依然低於票面，不應該列為長期持股的重心。

長期來看，高鐵引發各區域交通動線與人口密集效應，原本偏僻且低價的高鐵周邊土地，經濟開發價值逐漸提升，擁有這些土地的上市櫃公司，長期開發潛力不容小覷，應為投資人長期布局重點。至於該機構長期推薦的高鐵資產題材發酵股，元大研究中心則分別推薦遠紡、南紡(1440)、台肥、南港、國產、榮運、順天(5525)等7檔。

690期-中南部高鐵金雞大搜秘      中南部高鐵金雞大搜秘

封面故事III       由北向南 階段性操作高概股      撰文/游麗玉

前言：由於高鐵板橋站是高鐵「首航起點」，也是「衝衝衝」院長蘇貞昌在台北縣長任內的政績故鄉，一直非常受到房仲界與投資各界的看好。

台灣高鐵這一次真的要通車了！2007年1月5日開始試營運，並且計畫在1月15日正式通車，將為台灣的交通史寫下新頁。

高鐵通車後，高鐵概念股會不會利多出盡後，就OVER了？這可能是很多人的疑問，「應該只是逗號，而不是句點」，習於征戰資產股的資深業內如此認為，「高鐵概念股去年漲幅不小、籌碼很亂，就算短線利多出盡拉回整理，也是好事」，該業內還指稱，只要大環境不差，部分高鐵站周邊土地的增值行情仍會持續發燒，只是看你耐得住耐不住，還有機會成本問題，只要配合兩三年內有開發計畫的，將來都還是「高鐵金雞」。

高鐵北起台北車站，南到高雄左營，全長345公里，跨越14個縣市，68個鄉鎮。其中元旦通車初期，將先以台北縣板橋站為起點，往南通至最南端的高雄左營站，因此台北縣板橋、桃園青埔、新竹六家、台中烏日、嘉義太保、台南沙崙及高雄左營等為第1階段焦點；而另外預計通車1個月後的第2階段，將開放高鐵台北站，到了2010年則還將增加南港、苗栗豐富、彰化田中、雲林虎尾等4個站。因此高鐵概念股操作還是有其「階段性」(表1)。

高鐵首航起點「板橋概念股」首選厚生

由於高鐵板橋站是高鐵「首航起點」，也是「衝衝衝」院長蘇貞昌在台北縣長任內的政績故鄉，一直非常受到房仲界與投資各界的看好。當然更重要的是其有「四鐵共構」加持(高鐵、捷運、台鐵、北縣環狀捷運)。根據永慶房仲集團最新調查，該站目前附近大樓房價已拉大至每坪20~35萬元，而公寓行情也要16~18萬元之間，而房仲業仍樂觀預期高鐵真正通車後，板橋站周邊新大樓行情將站上40萬元，未來甚至不排除挑戰50萬元，公寓則將站上20萬元，後勢漲幅仍非常被看好，也因此新板特區內的資產大戶－厚生，便成為法人的最愛！

厚生在全省擁有30多萬坪土地，在新板特區開發當時用1萬多坪工業用地換回特專六3662坪與特專一1070坪土地。厚生於2005年底並與大陸工程簽約共同進行特專六的土地開發，將興建世界級豪宅大案－橋峰，預計總銷金額168.84億元，厚生可得126.63億元，扣掉成本62.97億元，估可獲利63.66億元，將在2011年完工認列，單是特專六案每股淨值貢獻度就達13.33元。當然一起合作的大陸工程也將雨露均霑。

亞東集團會藉高鐵通車轉運嗎？

遠紡擁有20.5萬坪待開發土地，其92年成立100％轉投資的遠東資源開發公司專責特定專業區開發及不動產業務。目前遠紡光是土地帳面價值就高達203億元，若以2006年公告現值估算為260億元，這部分增值對每股淨值貢獻度為1.31元。

其主要進行板橋9.7萬坪土地的開發，該地緊鄰捷運土城線亞東醫院站，其中規劃包括通訊數位專用區、醫療專區、娛樂專區、住宅用地等。預計第1期新建大樓在2008年中就可完工，而到2014年完成整個開發計畫。遠紡預計此案未來10年內將貢獻100億元收入。高鐵板橋站通車在即，對於遠紡板橋資產開發題材應是有助燃效果。而且歹運了一整年的亞東集團，能否靠高鐵通車「轉運」，也頗受矚目。

港資看中高鐵青埔站

高鐵桃園站位在中壢青埔地區，距離桃園火車站16公里、中壢火車站10公里，而距離桃園中正國際機場也只有11公里，交通相當便利。

青埔站附近的地價已經漲到每坪25~30萬元，住宅則每坪約18~22萬元，不過房仲業仍看好高鐵通車後，青埔站至少還有5~10％上漲空間。據當地業者盛傳，2006年底還曾出現港資指名要買高鐵青埔站周邊的土地，結果一砸就投資了4億元，買了2000坪土地，讓青埔站頓時也變得國際化起來。

青埔站概念股，包括榮運、泰豐、黑松、大東、大魯閣等。其中首選要推泰豐，泰豐在桃園中壢的12萬坪土地，已變更地目為工商綜合區，配合高鐵桃園中壢站將開發為轉運中心與主題樂園，法人估計，泰豐土地以每坪新台幣25萬元計算，高達30億餘元，可挹注每股淨值9元，是值得持續追蹤的「青埔概念股」。

六家概念股東華地最多

高鐵新竹站位在竹北六家地區，一般認為高鐵六家站將是繼竹科後，新竹地區的金雞母。新竹地區房仲業者認為，整個大新竹地區房市一直是以科園學區為發展主軸，這20年來土地房價更是「只漲不跌」，目前新竹六家站附近土地行情為每坪50萬元以上、住宅則在20~35萬元之間，高鐵通車後，由於交通便利，房仲業者認為新竹六家站周邊更可能再展開另一波漲勢。

最明顯的例子是，華邦電看中六家站往返台北新竹的便利性，趕在2006年底，董事會通過將投資15億元，在高鐵六家站站附近購置土地興建一座研發大樓，要將目前分散各地的華邦研發單位集中，未來若其他電子業者跟進，六家站不漲也難。屬於「六家站概念股」的，包括：榮化(1704)在新竹有14000多坪土地、聯發(1459)在竹北有13000坪土地、東華(1418)在竹北亦有高達45000坪土地，資產增值均相當可觀，只是尚未有進一步開發計畫。

烏日概念股恐需整理

高鐵台中站位於台中縣烏日，該站與台鐵新烏日站、捷運烏日文心線三鐵共站，近年土地行情也漲了不少。其中與高鐵烏日站最靠近的，首推大東紡織(1441)旗下轉投資的大鐘印染廠房1萬多坪土地；另外興農化工(1712)在王田有32000坪土地，與烏日高鐵特定區亦僅一路相隔；而已全面開發、推案1000多戶的台紙(1902)大肚新市鎮，亦離高鐵烏日站僅15分鐘車距，均屬熱度很高的烏日概念股，也已飆了一大段，恐需整理，可參考686期文章。

高概股「京城」勢將再起

高鐵左營站是高鐵全線最南端的車站，處高雄縣、市交界的半屏山下凹子底地區，高鐵左營站周邊地價近3年來也翻了兩三番。不過，高雄房仲業者認為高鐵通車真正受惠的，應該是同屬北高雄地區的凹子底地區，因為高雄市政府未來將牽移至該區，另外商業發展成熟的25期重劃區與新開發的農16新市政特區，及捷運沿線均將成為高雄熱門區塊。

高雄最大地主首推今年2度調降財測的京城建設(2524)，京城在北高市長選後2度調降財測，全市場嘩然，而京城調降主因竟是該公司原本規劃，2006年 度要出脫位於北高雄鼓山區龍中段1300坪土地，預估處分利益可達1.65億元，不過，京城最後還是決定不賣，而把該筆土地改列入未來的開發計畫。看來京城對阿扁搬到高雄應是多所期待。

其實，京城在高雄地區有將近23900坪土地，不僅「庫存量大」，且集中在美術館及農16等北高雄未來主要發展地區，這兩年高雄房地產明顯落後北部與中部漲幅，但土地交易仍呈現惜售，據土仲業指稱，去年底少數幾筆土地交易，多數仍被京城接走。未來隨著高鐵通車，再加上京城向來沿著高雄捷運沿線推案，高雄地區一旦進行補漲，京城將是最有想像空間的高雄概念股。