690期-高鐵通車 房市只看好5站.
高鐵通車 房市只看好5站I
台北、南港、板橋、新竹、左營 被業者肯定 撰文/衷柏宣
前言：高鐵終於通車了，房地產發展將會因為高鐵而再掀波瀾，短期投資焦點鎖定台北3站、新竹、左營，其他地區列為中長期投資。
高鐵通車了！有人說，「台灣一日生活圈」也將因此誕生，將會牽動高鐵沿線房地產的發展，未來，可以住在台中，在台北上班，每日當天往返。
不過，根據房地產業者表示，現階段不管是台北車站還是板橋車站，房價都已有一波漲幅。反倒是桃竹及中南部地區，由於部分站區周邊交通建設尚未到位，房價呈現欲漲不漲的觀望態勢。
短中長期的高鐵沿線房地產投資
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示：「高鐵通車對於台灣房市的發展，建議要從短、中、長3個階段來看。」
短期來說，現在高鐵沿線房市最熱的莫過於板橋及南港車站(都是三鐵共構)，現在購入房產仍是好時機。但從長期發展來看，投資中南部優於北部，尤其對於店面產品及休閒產業絕對是一大利多。如果以車站周邊區域房地產投資角度來看，張欣民認為：「台北站、南港站、板橋站及左營站最為穩當，桃園青埔、新竹六家站及台中烏日站後市較為看好，至於嘉義太保站及台南沙崙站等周邊發展的時程會拉長，如果投資要有長期持有的準備。」
板橋、南港站的房市未來可期
房地產業者指出，三鐵共構的板橋因為位居台北縣行政資源中心，加上建商大量推案，板橋站目前周邊大樓中古屋行情約為每坪27~33萬元、公寓約17~20萬元，文化路上的「新巨蛋」已經看到每坪36萬元價位，而新板特區的「橋峰」，每坪開價則是超過40萬元。
預計2010年通車的南港車站，屆時將與捷運板南線與內湖線、台鐵、高鐵相銜接，成為三鐵共構的轉運中心，再加上南港經貿園區帶動大批就業人口，目前中古屋房價僅在每坪30萬元起跳，比起其他行政區仍屬低檔，近來預售市場的個案則已經開始挑戰每坪40萬元以上的價位。
潤泰創新執行長劉忠賢多次表示：「我看好南港地區的房地產發展。」而潤泰創新目前正有個案與地主合建，採取先建後售的方式進行中。國揚在南港地區剛剛買下一塊1萬坪土地，目前正在進行都市計畫變更，「這個土地，未來推出的房價肯定將創區域新高，1坪45~50萬元則是市場揣測的行情。」房地產業這麼預估。
國揚特別助理侯耀仁表示：「個案還在申請變更中，我們不對未來價格作預測，不過，未來每坪40萬元以上的預售行情，將是百分之百肯定的事。」而南港輪胎則希望南港土地開發案興建成頂級豪宅，林學圃心目中的理想銷售價位，據說是每坪60萬元。
※注意新竹以北到桃園房市發展
至於高鐵出台北後第一站之桃園青埔站，信義房屋桃園區主管楊良堅指出，以台北到桃園青埔站僅15分鐘車程、房價卻是台北市1/2的優越條件下，桃園會是高鐵通車後台北人購屋區的另一新選擇，目前該區中古成屋住宅1坪約17~18萬元。
至於另一個受惠於高鐵的則屬竹北房市，據統計，新竹市高科技人士購屋買方占3成多，竹北地區購屋買方則有6~8成為園區人士，園區從業人員大幅增加形成房地產市場的重大支撐，目前竹北縣治特區房價每坪約12~15萬元。
台中站因為地理位置適中，300萬就買得到標準3房的電梯大樓住家，同樣價錢在北市可能連1戶套房都買不起，在北縣只能買個小2房住家，且台中氣候宜人，居住環境品質也好很多，以台中目前中古成屋每坪平均14~20萬元的房價，未來成長空間值得期待。
※高鐵南端房市也有上揚機會
至於高雄左營站，信義房屋高雄區區主管黃永全表示，以鄰近的農16重劃區及捷運紅線沿線最熱門，其中又以店面產品最受青睞，平均單價已上揚1成，離站區不遠的美術館房市也跟著帶動，目前區域房價仍在每坪11~12萬元，大樓店面38~45萬元，由於房價偏低，若結合高雄捷運線通車以及巨蛋商圈的成型，站區周邊房地產市場的未來漲幅不容小覷。
高鐵通車對於房地產行情的牽引，短期內鎖定台北3站(台北站、南港站、板橋站)以及新竹、左營站，這些區域內的房地產在業者集中炒作下，行情短時間內還有上漲的空間。
690期-鎂光燈下 7檔高鐵北部資產股
鎂光燈下 7檔高鐵北部資產股
封面故事II 日勝生、南港、台肥、國產、潤泰新、厚生、泰豐 撰文/衷柏宣
前言：高鐵沿線資產概念股的題材正式進入「實質發酵」階段，高鐵的股票不具投資價值，但是沿線的資產股，卻值得長線布局。
高鐵終於通車了，一位從台中到台北打拚的周舜良說：「我以後可以回台中住，然後每天搭高鐵到台北上班。不過，高鐵台北到台中的單程車票票價700元，就算買優待票可以打8折，單人1年的通勤成本達27萬2160元(見附表)，這個金額還不包括抵達、離開高鐵站的運輸成本。
※交通建設牽動資產效應提升
但是，從台北捷運發展的歷史軌跡可以看出，交通動線的發展，對於房地產的影響是相當直接的，內湖地區因為有捷運的發酵，房價已經從3年前平均每坪20餘萬元，漲到現在超過每坪超過40萬元，而且繼續上揚中。這種交通牽動資產價值的表現，在高鐵沿線上，當然也可以看到。
從房地產角度觀察，高鐵沿線12個車站中(初期先設8站，其餘4站將於2010年加入)，台北、新竹、左營3個站區的資產價值發展是值得注意的，而台北站的焦點包括了台北火車站的五鐵共構，板橋、南港車站的三鐵共構；新竹車站實際房地產發展區域，則是新竹科學園區的竹北地段；至於中南部地區，台中雖然可以看好，但屬於中長線的投資，高雄地區因為有高鐵以及捷運的帶動，在雙鐵效應下，房市發展相當有機會。
※27檔高鐵資產概念股
根據法人調查，高鐵沿線的資產會因為高鐵通車而出現了新的資產價值，以南港站而言，臨靠南港經貿園區，受惠的上市公司可望有南港(2101)、台肥(1722)、聯華(1229)、國產(2504)、潤泰新(9945)等。台北站的交通商業中心方面，受益上市公司有日勝生(2547)、新光金(2888)、台壽保(2833)等。板橋新站預計開發為通訊園區，受益公司有厚生(2107)、遠紡(1402)等。
桃園中壢站則預計開發為轉運中心、主題樂園，受益公司有泰豐(2101)、裕豐(1438)、榮運(2607)等。新竹竹北站預計開發為網路事務園區，受益公司有聯發(1459)、大魯閣(1432)、東華(1418)、榮化(1704)等。以新竹站為例，由於鄰近生活機能完整以及接近新竹科學園區，因此，近10年周邊地價商業區部分成長達74倍，住宅區則成長達30倍，是5大站區當中漲幅最大的。
台中烏日站開發的是中科園區，受益公司興農(1712)、台紙(1902)、台中銀(2812)等。嘉義太保站開發休閒度假區，受益公司有愛之味(1217)、聯華(1229)等。台南歸仁站開發台南科學園區，受益公司有南紡(1440)、大榮(2608)、三星(5007)、東和(1414)等。高鐵左營站附近的台泥(1101)鼓山廠的開發也受到注意。
7檔北部高鐵資產概念股
儘管粗略計算，高鐵概念的受益資產股起碼有27家以上，但是，現階段被法人以及媒體重視的個股，則大部分集中於新竹以北的區域，包括台北車站五鐵共構的日勝生，以及南港車站的「南港高鐵4傑」南港、台肥、國產、潤泰新等；至於板橋新站的資產焦點，則是「在地人」的厚生。另外，在新竹以北的區域中，「雙豐」中的泰豐也開始受到注意。
這7檔北部高鐵資產概念股，除了本身沾上高鐵通車的題材外，每家公司本身都還有其他的「故事」，這些題材都是媒體鎂光燈有興趣的焦點，因此，在2007年，個股的相關新聞將不會太少；新聞多，股價表現應該也不會太寂寞。
日勝生+潤泰新高鐵車站概念股
以現階段來看，在台北車站因為五鐵共構的優勢，日勝生投資的「京站」個案熱賣，法人估2007年將轉虧為盈，未來2年的每股盈餘都可超過6元。根據該公司規劃，2007年推案量直逼350億元，將比2006年案量激增1~1.5倍。以2006年底的法人投資研究報告來觀察，只要是看好資產類股的，日勝生這檔個股，都一定在被看好的名單之中。
日勝生手中的5大重點開發案，包括北投溫泉旅館加賀屋、台北車站「京站」BOT、捷運板南線南港機廠110億元聯合開發案、新店線小碧潭的新店機廠200億元案及木柵線交十三的32億元聯合開發案。「只要是跟快捷運輸系統的資產概念，大部分都跟日勝生有關係。」一位法人這麼表示。
從台北車站出發，到了南港車站，潤泰創新2006年底跟台鐵簽訂「南港站OT+BOT」案，這件個案預計2012年開始營運，「保守估計，每年租金收益約9.7億元。」潤泰創新執行長劉忠賢表示，由建築費用與回收效益來估算，這件個案未來每年每股盈餘應該有1元左右的貢獻度。
南港+台肥+國產 高鐵資產開發股
2010年高鐵南港站將加入營運，由於站區緊臨南港經貿園區，同時因其鄰近中山高速公路，未來捷運內湖線、南港線東延段都以此地為終點站，交通便利性佳，目前南港、台肥、國產、聯華等公司，均已著手開發附近土地。
而南港輪胎的南港廠面積1.35萬坪，未來開發案將以住宅、住辦大樓與休閒購物中心等三部分為主，預計於2009年初全部完工，2009年中正式進駐營運，2010年開始貢獻獲利。
台肥過去對於閒置土地資產處理的方式，大都以直接出售為主，但因為南港經貿園區土地C6~C9面積達3公頃，且考量未來開發價值及增值效益下，台肥以公開招標的方式，供廠商進行開發，並由中信金旗下子公司中信銀標得，初步估計每年租金加權利金收入約1.4億元，貢獻獲利每股每年0.14元。
厚生+泰豐 典型資產發酵股
板橋新站為多功能副都會中心，此區域的土地開發案則有厚生與大陸工程(2526)簽訂的台北板橋廠合建契約「橋峰」，2007年1月推案，總銷售金額達168億元，預計在2010~2011年間完工，全案估計的獲利約64億元。
大陸工程執行副總經理洪義乾表示，這件個案將創下台北豪宅的新典範。而厚生的資產題材也可因此發酵，除此之外，厚生在南崁的物流園區將有資產處分與發行REITs的計畫，獲利表現可以出現突發的「業外收益」效應。
另外一個值得注意的高鐵資產股，則是位於桃園中壢站附近的泰豐，在過去資產題材發酵的時候，廣豐(1416)與泰豐被市場稱為「雙豐」。當其中一檔個股上揚之際，另一檔個股的表現一定不寂寞，廣豐已經站上10年線，泰豐當然就有了想像空間，加上泰豐在中壢12萬坪的土地已經變更為工商綜合區，估計潛在的土地利益達33億元，資產題材的效應表現值得注意。
法人推薦長期持有的7檔高鐵股
元大研究中心在2006年底，用最樂觀(意即達成可能性很低)的方式來計算，台灣高鐵的股票價值約為8.56元，低於票面，該研究中心表示，短期內，高鐵通車可以帶來高鐵股價想像空間，但是長期來說，即使在非常樂觀的假設下，台灣高鐵股價依然低於票面，不應該列為長期持股的重心。
長期來看，高鐵引發各區域交通動線與人口密集效應，原本偏僻且低價的高鐵周邊土地，經濟開發價值逐漸提升，擁有這些土地的上市櫃公司，長期開發潛力不容小覷，應為投資人長期布局重點。至於該機構長期推薦的高鐵資產題材發酵股，元大研究中心則分別推薦遠紡、南紡(1440)、台肥、南港、國產、榮運、順天(5525)等7檔。
690期-中南部高鐵金雞大搜秘 中南部高鐵金雞大搜秘
封面故事III 由北向南 階段性操作高概股 撰文/游麗玉
前言：由於高鐵板橋站是高鐵「首航起點」，也是「衝衝衝」院長蘇貞昌在台北縣長任內的政績故鄉，一直非常受到房仲界與投資各界的看好。
台灣高鐵這一次真的要通車了！2007年1月5日開始試營運，並且計畫在1月15日正式通車，將為台灣的交通史寫下新頁。
高鐵通車後，高鐵概念股會不會利多出盡後，就OVER了？這可能是很多人的疑問，「應該只是逗號，而不是句點」，習於征戰資產股的資深業內如此認為，「高鐵概念股去年漲幅不小、籌碼很亂，就算短線利多出盡拉回整理，也是好事」，該業內還指稱，只要大環境不差，部分高鐵站周邊土地的增值行情仍會持續發燒，只是看你耐得住耐不住，還有機會成本問題，只要配合兩三年內有開發計畫的，將來都還是「高鐵金雞」。
高鐵北起台北車站，南到高雄左營，全長345公里，跨越14個縣市，68個鄉鎮。其中元旦通車初期，將先以台北縣板橋站為起點，往南通至最南端的高雄左營站，因此台北縣板橋、桃園青埔、新竹六家、台中烏日、嘉義太保、台南沙崙及高雄左營等為第1階段焦點；而另外預計通車1個月後的第2階段，將開放高鐵台北站，到了2010年則還將增加南港、苗栗豐富、彰化田中、雲林虎尾等4個站。因此高鐵概念股操作還是有其「階段性」(表1)。
高鐵首航起點「板橋概念股」首選厚生
由於高鐵板橋站是高鐵「首航起點」，也是「衝衝衝」院長蘇貞昌在台北縣長任內的政績故鄉，一直非常受到房仲界與投資各界的看好。當然更重要的是其有「四鐵共構」加持(高鐵、捷運、台鐵、北縣環狀捷運)。根據永慶房仲集團最新調查，該站目前附近大樓房價已拉大至每坪20~35萬元，而公寓行情也要16~18萬元之間，而房仲業仍樂觀預期高鐵真正通車後，板橋站周邊新大樓行情將站上40萬元，未來甚至不排除挑戰50萬元，公寓則將站上20萬元，後勢漲幅仍非常被看好，也因此新板特區內的資產大戶－厚生，便成為法人的最愛！
厚生在全省擁有30多萬坪土地，在新板特區開發當時用1萬多坪工業用地換回特專六3662坪與特專一1070坪土地。厚生於2005年底並與大陸工程簽約共同進行特專六的土地開發，將興建世界級豪宅大案－橋峰，預計總銷金額168.84億元，厚生可得126.63億元，扣掉成本62.97億元，估可獲利63.66億元，將在2011年完工認列，單是特專六案每股淨值貢獻度就達13.33元。當然一起合作的大陸工程也將雨露均霑。
亞東集團會藉高鐵通車轉運嗎？
遠紡擁有20.5萬坪待開發土地，其92年成立100％轉投資的遠東資源開發公司專責特定專業區開發及不動產業務。目前遠紡光是土地帳面價值就高達203億元，若以2006年公告現值估算為260億元，這部分增值對每股淨值貢獻度為1.31元。
其主要進行板橋9.7萬坪土地的開發，該地緊鄰捷運土城線亞東醫院站，其中規劃包括通訊數位專用區、醫療專區、娛樂專區、住宅用地等。預計第1期新建大樓在2008年中就可完工，而到2014年完成整個開發計畫。遠紡預計此案未來10年內將貢獻100億元收入。高鐵板橋站通車在即，對於遠紡板橋資產開發題材應是有助燃效果。而且歹運了一整年的亞東集團，能否靠高鐵通車「轉運」，也頗受矚目。
港資看中高鐵青埔站
高鐵桃園站位在中壢青埔地區，距離桃園火車站16公里、中壢火車站10公里，而距離桃園中正國際機場也只有11公里，交通相當便利。
青埔站附近的地價已經漲到每坪25~30萬元，住宅則每坪約18~22萬元，不過房仲業仍看好高鐵通車後，青埔站至少還有5~10％上漲空間。據當地業者盛傳，2006年底還曾出現港資指名要買高鐵青埔站周邊的土地，結果一砸就投資了4億元，買了2000坪土地，讓青埔站頓時也變得國際化起來。
青埔站概念股，包括榮運、泰豐、黑松、大東、大魯閣等。其中首選要推泰豐，泰豐在桃園中壢的12萬坪土地，已變更地目為工商綜合區，配合高鐵桃園中壢站將開發為轉運中心與主題樂園，法人估計，泰豐土地以每坪新台幣25萬元計算，高達30億餘元，可挹注每股淨值9元，是值得持續追蹤的「青埔概念股」。
六家概念股東華地最多
高鐵新竹站位在竹北六家地區，一般認為高鐵六家站將是繼竹科後，新竹地區的金雞母。新竹地區房仲業者認為，整個大新竹地區房市一直是以科園學區為發展主軸，這20年來土地房價更是「只漲不跌」，目前新竹六家站附近土地行情為每坪50萬元以上、住宅則在20~35萬元之間，高鐵通車後，由於交通便利，房仲業者認為新竹六家站周邊更可能再展開另一波漲勢。
最明顯的例子是，華邦電看中六家站往返台北新竹的便利性，趕在2006年底，董事會通過將投資15億元，在高鐵六家站站附近購置土地興建一座研發大樓，要將目前分散各地的華邦研發單位集中，未來若其他電子業者跟進，六家站不漲也難。屬於「六家站概念股」的，包括：榮化(1704)在新竹有14000多坪土地、聯發(1459)在竹北有13000坪土地、東華(1418)在竹北亦有高達45000坪土地，資產增值均相當可觀，只是尚未有進一步開發計畫。
烏日概念股恐需整理
高鐵台中站位於台中縣烏日，該站與台鐵新烏日站、捷運烏日文心線三鐵共站，近年土地行情也漲了不少。其中與高鐵烏日站最靠近的，首推大東紡織(1441)旗下轉投資的大鐘印染廠房1萬多坪土地；另外興農化工(1712)在王田有32000坪土地，與烏日高鐵特定區亦僅一路相隔；而已全面開發、推案1000多戶的台紙(1902)大肚新市鎮，亦離高鐵烏日站僅15分鐘車距，均屬熱度很高的烏日概念股，也已飆了一大段，恐需整理，可參考686期文章。
高概股「京城」勢將再起
高鐵左營站是高鐵全線最南端的車站，處高雄縣、市交界的半屏山下凹子底地區，高鐵左營站周邊地價近3年來也翻了兩三番。不過，高雄房仲業者認為高鐵通車真正受惠的，應該是同屬北高雄地區的凹子底地區，因為高雄市政府未來將牽移至該區，另外商業發展成熟的25期重劃區與新開發的農16新市政特區，及捷運沿線均將成為高雄熱門區塊。
高雄最大地主首推今年2度調降財測的京城建設(2524)，京城在北高市長選後2度調降財測，全市場嘩然，而京城調降主因竟是該公司原本規劃，2006年 度要出脫位於北高雄鼓山區龍中段1300坪土地，預估處分利益可達1.65億元，不過，京城最後還是決定不賣，而把該筆土地改列入未來的開發計畫。看來京城對阿扁搬到高雄應是多所期待。
其實，京城在高雄地區有將近23900坪土地，不僅「庫存量大」，且集中在美術館及農16等北高雄未來主要發展地區，這兩年高雄房地產明顯落後北部與中部漲幅，但土地交易仍呈現惜售，據土仲業指稱，去年底少數幾筆土地交易，多數仍被京城接走。未來隨著高鐵通車，再加上京城向來沿著高雄捷運沿線推案，高雄地區一旦進行補漲，京城將是最有想像空間的高雄概念股。
