台灣房屋 張清蓬.『桃園高鐵航空城』 (交通部、市府一期) 捷運 0932-174736

2008年11月08日地產王

【徐義平╱桃園報導】「中大尊品」位於桃園縣平鎮市民族路雙連二段，距離中山高平鎮交流道車程約5分鐘、中壢市商圈車程約10分鐘，產品規劃連棟透天，總戶數共139戶，全案已完工，可立即交屋，訴求低總價與低自備款，總價750~800萬元、自備款1.5成。

即可交屋
民族路為通往中壢市區的主要幹道，從中壢火車站至建案基地位置車程約10~12分鐘，最近的交流道為中山高平鎮交流道，南來北往相當方便；地理位置近中央大學，可享學區周邊的生活機能，或是到距離2公里的新明市場，採買基本生活需求。距離學區中平國小較近，步行可達。

人車分道 公設豐富
全案由新固建設投資興建，現場專案經理沈國憲說：「本案訴求低總價，近中央大學與平鎮交流道雙重優勢，適合換屋族，建案外觀部分採用花崗石材。」社區規劃A~M區，A區為店面，共23戶，建物地上4樓、地下1樓，建坪約54坪、60坪。
B~D區建物地上3樓、地下1樓，其中，B區客廳附設半套衛浴設備、D區則無，C區於1~2樓的樓梯間附設半套衛浴，E~J區與M區共12戶，客廳面寬達6米，地下室採全面開挖，除K區採前院停車、L區採1樓室內停車外，其餘均為地下室停車。
社區規劃人車分道與豐富休閒公設，有中庭花園、健身會館與水景庭園等，廚具配備櫻花牌，全案建物已完工，可立即交屋。

基本資料
總價：750~800萬元
坪數：地坪19.5~25坪、建坪52~75坪
戶數：139戶
類型：連棟透天
電梯：無
樓層：地上3~4樓、地下1樓
停車位：1樓室內停車、前院停車、地下1樓停車，可停1~2輛車
方位：南北向、東西向
GPS座標：經度：121゜11′7.4〞緯度：24゜57′34.5〞
洽詢電話：(03)490-3088
資料來源：誠揚廣告

九十七年五月卅一日　自由時報－（神機廟算　商用不動產好投資）

　　在傳統的居住概念中，宮廟跟加油站、電塔等都同屬於住宅邊的嫌惡設施，「神
前廟後不住人」所以一般廟宇的前後及周圍，主要是商業活動居多，商用不動產的價
格高於一般住家，只要投資報酬率高，惜售的比例也偏高。

臺北縣市

行天宮
周邊大樓店面行情高

　　台灣房屋台北龍江特許加盟店店長梁光裕指出，台北市行天宮附近巷弄間的店家
，多半經營與祭拜相關的業種，周邊的大樓店面行情較高，每坪約80萬～120萬元，
租金每坪約3,000～3,500元，投資報酬率也有3～4％。
　　另外松江路上新的商辦大樓，每坪平均價格50萬～60萬，舊的商辦大樓每坪也有
30萬的行情，每坪平均租金1,000～1,200元，投資報酬率有2～4％，雖然說不算相當
高，但附近交通便捷，再加上台北市本身腹地就缺乏，以及住宅供需的問題，所以自
民國92、93年後，仍有穩定微幅的漲勢。
　　其實行天宮對於周邊房價影響並不負面，主要是受台北市立第一殯儀館的影響較
大，周邊看得到殯儀館的中古大樓，每坪房價20萬～25萬，看不到殯儀館的住宅每坪
約有35萬元的行情，每坪差了約10萬～15萬元，幅度高達5、6成。

龍山寺
位萬華　房價優質選

　　台灣房屋台北萬華特許加盟店店長韓沛宜表示，一向人潮多、香火鼎盛的龍山寺
，周邊新成屋每坪房價45萬～46萬元，中古大樓每坪22萬～24萬元、舊公寓每坪17萬
～18萬元，主要原因是有捷運加持交通方便外，還有華西街觀光夜市的帶動，支持龍
山寺周邊房價，不過，對於消費者而言，交通便捷的萬華，房價相對於台北市中心低
，是不錯的選擇區域。

祖師廟
與老街相通　吸引遊客

　　台灣房屋三峽特許加盟店店長黃永松表示，被喻為東方藝術殿堂的三峽清水祖師
廟，主要商圈在文化路、民生街與中華路一帶，其中店面以文化路與民生街最具有價
值，多半以透天店面型態為主，總價1,800萬～2,500萬，月租金8萬～10萬，投資報
酬率達4～5％；中華路上的店面以大樓店面為主，每坪45萬～50萬元，坪數約25坪左
右，月租金3.5萬～5萬元，每坪租金1,750～2,000元，投資報酬率也有4％左右。
　　另外，祖師廟與三峽老街相連，因此，除了當地居民外，更加吸引觀光客前來，
不過老街上房子屬于三級古蹟，因此，少有人買賣。

桃園

景福宮
鄰近桃園火車站商圈

　　大型廟宇的周邊，往往也是城市聚集發展的起點，全台不少主要廟宇周邊房市都
是屬於早期發展區，由於商圈成熟，其中店面效益往往也較佳。
　　位桃園市中正路與中山路交叉口的「景福宮」，是桃園市區最重要的廟宇之一，
一般稱為大廟，香火鼎盛，也是桃園市民日常聚集聊天的場所，由於「景福宮」位在
市中心，延著中正路即達桃園火車站，因此自然也形成商圈。
　　永慶不動產桃園復興加盟店林素謹表示，以大廟為主的商圈，除了因為廟宇而成
為民眾聚集的場所外，鄰近桃園火車站商圈也是重要因素，加上交通的便利，完整的
商圈發展對周邊的房市有加分作用，其中又以店面產品為主。
　　林素謹說，由於周邊店面行情看好，因此釋出量非常少，以40坪的店面來說，交
易價格2,500萬～3,000萬，每月的平均租金更可達15萬元上下，平均報酬率5～10％
，相較於桃園市平均店面報酬率5～6％，確實高出不少。

義民廟
房市與中壢市相去不遠

　　位在平鎮的義民廟，周邊同樣也是因為生活機能發展完整，商圈自成一格。台灣
房屋平鎮分公司業務副總經理張清蓬指出，義民廟的生活圈目前已經發展成熟，該區
最早是由以義民廟周邊市集為發展中心，後來壢新醫院進駐，帶動了人潮，隨後又有
平興國小、平興國中與復旦高中等進駐，周邊又有市場、公園以及交流道等，因此生
活圈發展完整，不論住宅或苫面行情都不錯。
　　張清蓬表示，目前該區的房市與中壢市相去不遠，中古大樓每坪約7萬～8.5萬，
5年內的電梯大樓每坪單價約9萬元，至於新屋每坪開價約12萬元。不過本區最主力的
產品還是透天別墅，屋齡5年內的產品總價600萬～900萬，其中包括「三本朵翼」、
「巴黎春天」等是區域內知名建案。至於在店面產品部分，該區店面多集中在壢新醫
院與學區旁，坪數30坪的產品總價約1,500萬，月租金5萬元，平均報酬率3～5％。
　　除了大型廟宇外，也有一些「宮廟」隱身在一般住宅與巷弄內，住商不動產企研
室主任徐佳馨指出，一般民眾對於住在「宮廟」附近的看法不一，每個人接受度也不
相同，不過若是隱身在1樓中的「宮廟」，其正上方的住宅往往會有轉手性的困難，
主要是因為廟會噪音或是燒金紙等問題發生，因此鄰近「宮廟」的房價與一般周邊住
宅有5％以內的差距。

新竹

城隍廟
50年老屋仍炙手可熱

　　台灣房屋新竹林森分公司業務副總經理許清淵說，新竹市信仰中心之一城隍廟附
近的不動產大多以商用為主，店面大多是餐飲業者租用，由於當地已經是成熟商圈，
因此租金行情居高不下，另外因業主惜售，買賣相當少。
　　許清淵分析，以城隍廟附近中山路、北門街、東門街等路踟30坪的標準店面，1
樓店面的月租金10幾萬元到20幾萬元不等，大部分承租的是便利商店、飲料店、西點
蛋糕店或小吃店，另外有幾家銀行、金飾店、鐘錶店，是新竹市最傳統的商圈之一。
　　他也指出，由於城隍廟已經自成美食商圈，平日和假日的人潮都很固定，所以這
裡的房子就算是屋齡高達50幾年以上，還是炙手可熱，平均每戶價格都在2,000萬元
以上，但業者願租不願賣，成交紀錄極少。

 更新日期:2008-06-04 記者:撰文◎陳鈺婷
亞洲房產資金轉戰台灣

在兩岸開放氣氛增溫下，陸客與台商接踵來台投資豪宅，各家業者無不積極擴充豪宅銷售團隊、培養國際化地產人才，而豪宅熱也帶動周邊可觀的就業機會。

受託銷售亞太會館的戴德梁行董事總經理顏炳立，4月大動作赴上海舉辦說明會，這是台灣土地首次在境外「叫賣」。此案被視為台灣房產國際化的重要指標，若能順利開出天價，業者預期，將大幅拉高台灣豪宅在亞洲市場的地位。

台灣豪宅飆漲 吸引國際資金目光

兩岸政策開放，為台灣豪宅與商辦大樓，帶來滾滾商機。大陸企業主絡繹不絕來台考察房地產市場，5月上旬來自福建的中國企業團，更以新加坡、香港籍身分，率先在台中七期重劃區集體購置豪宅。

自今年元月立委選後至今，台灣豪宅價格飆漲了2、3成。顏炳立說，豪宅將是台灣地產重新站上國際舞台的機會。

一直以來，台灣豪宅價格被低估，因此第一波的漲幅，被市場稱為「還公道」行情。但長期而言，台灣豪宅將進入兩岸三地的「比價行列」中。若以現在的價格與香港、上海等地相比，台灣豪宅價格仍偏低；因此，業者樂觀預期，資金很可能從亞洲其他城市轉向台灣。

除了外資、中資以外，過去20年赴大陸發展有成的台商，也是豪宅購買主力。顏炳立表示，在大陸投資賺錢的台商，現在有信心把錢拿回台灣了。據瞭解，這幾個月，在廣東結匯並匯回台灣的資金，一個月就高達130億台幣。這些回流的資金，若選定投資房地產，豪宅絕對是首選。

擴大豪宅銷售團隊 迎接頂級外來客

未來台灣房產市場，將吸引兩岸三地可觀的資金流入，業者無不摩拳擦掌，準備大展身手。甫將北區房屋改名為「台灣房屋」的首席總經理彭培業表示，以「台灣」為名，可加深在外來投資客心中的品牌印象。

其他房仲業者也大舉招兵買馬，不僅擴大招募規模，也提高招募條件。信義房屋招募的大中華區不動產儲備經理人，資格要求研究所或國立大學。永慶豪宅部經理葉國華則表示，「豪宅銷售代表」將擴大一倍規模，預計增至四、五百人；另也將對外招募具英文、廣東話能力的人才，積極培訓國際經紀人才。

兩岸三地的購屋習慣不同，曾在上海台慶服務3年的永慶人資協理吳良治表示，香港人投資大型房產習慣透過律師；上海購買房產會透過房仲，但金錢交易則直接由買賣雙方處理。

面對更多的外來投資客，「豪宅銷售代表」的專業度必須提升，對於兩岸市場區域行情、幣值與面積單位換算、產品投資報酬分析、投資節稅效益等，都必須有更深的瞭解，才能贏得國際頂級投資客的青睞。

以永慶房屋來說，除既有的新進人員訓練外，也陸續展開兩岸文化、外國籍客戶及法人的交易服務流程、高總價商品實務課程。

房產大老闆 親赴中國第一線銷售

為行銷台灣房地產，業者不只被動等待陸客上門，更走到第一線與陸客直接接觸。鄉林集團董事長賴正鎰就表示，他打算親率銷售團隊，赴大陸推銷房屋。

今年3月上旬，彭培業也親自前往中國民營企業最密集的杭州，舉辦兩場台灣房地產說明會，「我真的是提著台灣房地產到大陸賣！」他在說明會上直接針對大老闆們進行問卷調查，有7成表示對投資台灣房產有濃厚興趣。

國內幾家大型房仲在中國市場佈局多年，可以預期，隨著兩岸交流更加頻繁，展店速度會更快。永慶房仲旗下的上海台慶，目前在大陸有31家門市，預計未來3～5年，將再加派50～60位台籍菁英至大陸長駐。不論永慶或信義房屋，徵才都強調「大中華地區」的發展前景。這也意味著，未來房地產從業人員，必須把自己放在13億人口的大中華市場來看。

看好物業管理與不動產研究人才

「豪宅熱」帶動的就業機會，除了豪宅銷售代表外，彭培業認為，由於頂級投資客對市場資訊的要求高，因此，高階的不動產研究人員，需求將會增加，甚至會到香港和大陸延攬研究人員。目前台灣房屋在香港設有研究室，聘請香港研究員，就是希望提高對市場觀察的敏銳度。

這股豪宅風潮，也帶動豪宅周邊的就業機會。葉國華分析，包括頂級傢俱、室內設計、藝術品交易等產業，都因豪宅熱獲利。彭培業則表示，豪宅建案增加，將會同步提升物業管理、家庭管家、保全業的就業機會

七大祕訣，創造紅不讓業績 業務員當道，挑戰不景氣
 更新日期:2008-06-05 記者:《遠見雜誌》撰文＝林美姿
根據104人力銀行調查，業務員是目前職場上最火紅的職缺。
儘管業務員的門檻低，但不是人人都能做出長紅的業績。
掌握致勝七大祕訣，你也有機會成為令人稱羨的超級業務員。

超時工作、不怕吃閉門羹、手機24小時開機，是很多業務員的寫照。不過辛苦歸辛苦，在目前物價飛漲的時期，頂尖業務員的高收入，還是讓不少領死薪水的上班族羨慕。
事實上，近年來由於經濟不佳，工作機會減少，願意嘗試業務工作的人已經明顯增加。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，過去三年來，他面試的新人中，約四成都是一畢業就負債的年輕人，很多人是因為財務壓力而選擇從事業務工作。
業務員也是企業求才的主流之一。根據104人力銀行2004年到2007年的職務總需求量調查，在所有行業中，業務人才的需求量高居第一位，2008年5月包括台灣本地以及大陸對台灣人才的需求，業務人員也都是榜首。尤其是中小企業，對業務人員的需求更高居第一位。
104人力銀行經理方光瑋表示，近三年來，業務人才的供需愈來愈接近，願意應徵業務工作的求職人才2008年元月較上年大幅成長9.2％，5月因為大學畢業生進入職場，較上年同期負成長1.5％，主要是社會新鮮人通常不會把業務工作列為優先選擇，但有過工作歷練的人會覺得業務工作的回報是不錯的。
即使供需拉近，業務工作長期都是呈現需求大於供給的情況。國內企業2008年5月對業務人才的需求較上年同期增加7.15％，比起製造業呈現衰退，機會相對較多。尤其是對業務主管的需求較上年同期增加15.5％。
不過機會雖多，卻不是人人都能做。奧圖碼科技公司亞洲區總經理郭特利就指出，「業務員是門檻低，但不容易做得好的工作。」
方光瑋指出，業務員有三種層次。第一種是完全交易，貨到付款型的，例如零售業；第二種是滿足客戶需求型的，例如保險業務員，或是單純銷售理財商品的理專；第三種是最高級的顧問型，可提供客戶高附加價值的服務，例如為客戶做投資建議的理財顧問，以及電子資訊業的業務員等。其中顧問型的業務員又是未來的發展趨勢，也是收入最豐厚的一群。

祕訣1?終身學習專業至上

不景氣的時代下，如何做好業務員，已經成為許多人渴望追求的顯學。
明基亞太公司台灣區總經理洪漢青就指出，業務員應該要終身學習。尤其是高科技的業務員，專業知識高，科技汰換迅速，更要不斷接受新知。
在保險業14年的保誠人壽駿山通訊處處經理李郁馨也感覺到，在投資型保單躍為保險主流商品後，這三、四年來，保險業務員的財經專業愈形重要。「我們為新人加開了很多財經課程。」原本在證券業擔任研究工作的李郁馨，現在每個月都會發給客戶「財經週報」，同時也舉辦理財講座。「客戶若是信任你，會把投資理財上的事全權交給你；要不然，至少資產配置裡屬於穩健的那一塊也會給你。」
不景氣中，想要逆勢突圍，業務員也得更用功。這幾年來國內汽車銷售量直線下滑，大量業務員被迫出局。台灣本田（HONDA）營業部資深經理陳俊亮指出，公司教的汽車商品知識只是基本的，業務員還要多自修，同時也要學習更多更廣泛的知識，包括高爾夫、紅酒和理財等聊天的話題，才能賣得動高價車。

祕訣2?把握態度及方法

曾經是飛利浦（PHILIPS）全球最年輕的事業部門負責人，本身是業務高手，還身兼銷售技巧講師的郭特利指出，業務員應具備的三項條件，一是態度、二是知識、三是方法。態度和方法無關產業，只有知識各產業不同。
他分析，優秀的業務員至少在態度上都會達到一定以上的標準，如積極、熱忱、抗壓等。知識視個人的努力，到了高手階段，彼此之間往往也差距不遠，最後是「方法」決勝負。誰能最有效率地找到客戶的需求，滿足需求，誰就能勝出。
幾乎每位頂尖的業務員都有一些自己的獨門祕訣。其中又以客戶管理是重要的關鍵。誰「挖到金礦」愈多，也就是好客戶愈多，業績自然節節高升。

祕訣3?有效的客戶管理

郭特利在做了五年半的業務工作之後，被派到美國受訓，在接受專業的銷售技巧課程後，他發現自己以前很多時間都白做了。「業務員重要的方法之一，是有效地經營時間，而不是找客戶純聊天。這就是為什麼有的業務員朋友愈交愈多，但業務卻愈做愈少的原因，」他笑說。
向來銷售冷門車種的合同興公司士林營業所所長王開平，能夠在車市中屹立不搖，靠的就是「客戶包圍客戶」的策略。「冷門車的客源不多，我會多花時間照顧老客戶，而不是新客戶。因為老客戶更有口碑，而且老朋友才願意讓你賺。」
王開平曾遇過一位客戶跑來看車子，王開平服務後，客戶還是猶豫。事後這位客戶再請朋友介紹業務員，沒想到朋友介紹的人正是王開平。這位客戶下次過來馬上就買車了。王開平負責的營業所高達七成的銷售量都是老客戶幫忙介紹的，比起一般營業所的三成要高得多，也讓他的業績獨占鰲頭。
王開平有一套篩選客戶服務的優先順序。他會以「是否有能力幫忙介紹客戶」的角度來評估，是不是要對客戶提供更多的服務或是價格的優惠。「好的客戶，你就可以先投資一點。」
他眼裡的好客戶，例如人脈廣的人、說服力強的人，尤其是老闆級的客戶是最好的助銷員，因為轉介成功的機率較高。
中泰人壽總經理林元輝的觀察，保險業務員只要經營十個「家庭客戶」就夠了。能夠得到這些客戶的信任，再靠樹枝狀的人脈轉介，生意就做不完。
永慶房仲集團總經理廖本勝說，公司裡頂尖的房屋仲介，可能有高達九成的業績都是老客戶轉介的。有的人因此都沒辦法退休，因為客戶的介紹電話老是接不完。

祕訣4?提供客戶巧思服務

頂尖的業務員也常有一些巧思的服務，可以虜獲客戶的心，讓老客戶死忠追隨，也樂於轉而介紹新客戶。
個性爽朗的保誠人壽業務副總經理李佳蓉，做壽險的方式和別人大不同。她的團隊業績傲人，年年得獎，但卻不像一般的通訊處以業績導向，團隊成員平時固定花不少時間舉辦愛心慈善活動，還設有慈愛社；同時也獨力舉辦多元的人文、藝術、音樂講座，場場活動都邀請客戶和眷屬上百人參加，緊密維繫和客戶之間的關係。
35歲、長相斯文有氣質的王俊堯，考進國泰人壽的第二年，就創下2003年國壽投資型保單個人最高銷售紀錄，平時他除了舉辦投資講座外，也運用中山醫學院營養系的背景，幫客戶開保健講座，頗受歡迎。同時他的團隊也會幫忙企業或機關客戶辦尾牙、春酒等活動。
皮膚曬得黝黑的王開平，自己喜歡玩車，提供給客戶的特別服務是自組車隊，帶客戶溯溪谷、野外露營。
因為他賣大發（DAIHATSU）的四輪傳動車，很多客戶都是老闆級的，這種特別的活動既能引起客戶的興趣，也能快速累積和客戶的情誼。有一次王開平的車友到營業所問露營的事，一旁看車的客戶一聽就很有興趣，為了能跟他的車隊，當場就跟王開平買下一部車。
在廝殺激烈的商場上，不論是業務員個人的生涯規畫，或是業務主管企圖衝高業績，採取與眾不同的戰略，可能機會更大。

祕訣5?掌握客戶實際需求

國泰人壽松山通訊處課長王俊堯，比起一般的業務員，個性偏內向，剛進保險業的初期，帶團隊的績效並不突出，在公司開始推出投資型保單之後，非財經本科系的他決定專攻投資這塊領域，他在一年半之內考取六張證照，從財經門外漢變成投資專家，再搭配有人脈的資深業務員一起去開拓業務。第二年起就因為轉型成功，業績成長四倍。
他要求自己不斷升級，現在正準備更高級的CFP證照考試。除了一般客戶的投資建議外，包括企業的財務規畫、稅務諮詢，他都要求自己要具備一定的專業。「我不只要比理專懂得多，中小企業老闆需要懂得的，我也要懂，」他說。
王俊堯指出，很多資深的業務員雖然手上有金字塔頂端的客戶，可是如果不能做到符合客戶需求的財務規劃，餅也無法做大。例如他的通訊處裡，有一位中小企業老闆因為看業務員很認真，就捧場性地拿出100萬元來向他買了張投資型保單。可是王俊堯評估客戶的需求後認為，這位公司資本額達1億元的老闆，最需要的應該是稅務規劃。
雖然這位老闆兩岸三地跑，很難掌握行程，他的團隊還是陸續提供這位老闆很多稅務訊息，並且幫他規劃包括定期險、養老金、小孩創業金等多種商品組合的方案，花了九個月的時間溝通，最後終於獲得他的同意。
「起先他是相信國泰的服務，但不相信我們有這種專業，最後可以說是『知識決勝負』，我們的規劃案讓他瞭解，只要是和錢有關的，我們都能幫他處理，」王俊堯說。
王俊堯在2007年3月創下國壽45年來區主任單月最高業績紀錄。他以財經專業取勝，再運用團隊合作補足人脈，讓業績不斷倍數成長，「我只要經營十個好的業務員就夠了，」他說。

祕訣6?不能只當「鸚鵡」

以五年多的時間，就把新品牌——奧圖碼（Optoma），推上國內投影機廠第一名。今年才41歲的亞洲區總經理郭特利回憶開彊闢土的過程，滔滔不絕地談起他的業務策略。
「新品牌的策略就是不能和大廠一樣打正規軍，而是要打野戰部隊，拿著藍波刀，去闖出一條路，」郭特利努力開拓新通路，包括3C賣場以及電視購物台，都有大斬獲。
奧圖碼是東森購物台銷售最佳的投影機品牌，王牌業務員陳?鴻上東森購物台，一小時最高可賣出300部投影機。許多廠商代表上購物台，主要都是附和購物專家的說法而已。但郭特利要求業務員不能只當「鸚鵡」，而是要做到「二重唱」。所以陳?鴻每次上節目，都會準備很多的看板、道具。
「晚上錄影是很辛苦的，領導品牌的業務員不會願意做這種工作，」郭特利說。
隨著M型社會的發展，開始有個人消費者使用投影機，讓遊戲機和家庭電影院的需求一下子上來，也使得奧圖碼經營的購物台和3C賣場通路發揮了更大的效益。「我們的品牌是個人消費者先大量使用，後來才帶動商務及公家教育機構的客戶，」郭特利說。

祕訣7?培養第二專長

依據104人力銀行的統計，國內業務主管占所有高階主管的比重，2008年元月大幅成長了23.2％，較2007年的成長率16.2％更高。104人力銀行經理方光瑋指出，在經濟景氣不佳的時期，企業高階主管若想維持原有的待遇，做業務最快。
奧圖碼科技總經理郭特利就笑說，自己年輕時一直覺得要有第二專長，所以學著當銷售技巧的講師，現在自己的經歷，應該可以應徵全台灣所有的業務副總位置了。
中泰人壽總經理林元輝的專長本來是精算，他到新成立的壽險公司擔任總經理之後，慶幸自己以前在業界累積了不少業務系統的人脈，當他需要布局保險經紀公司的管道時，讓新公司很快有了業績。「我常跟公司的主管分享一句話，沒有業務你會死，有了基本業績支撐，才能再做中長期布局，」他說。
業務高手在職場上的競爭力，因為不景氣而更見強勢。業務員當道的年代正式來臨。

公益團體常面臨募款困難的窘境，菜鳥業務員常身陷不知如何啟口的困局，自由空間教育基金會董事長唐峰正不怕現實艱困，積極以「陌生拜訪」及善用「20/20原則」，成為推動通用設計、無障礙空間等理念的高手。

「我都是『陌生拜訪』，只要被我見到公司的keyman（關鍵人物），當下就可以知道會不會（說服）成功。」說這話的，正是唐峰正。

1966年出生的唐峰正，熟悉他的人都叫他「小唐」，八個月大時，因發燒導致小兒麻痺，而必須與輪椅為伍。

小唐的身體雖受到不仁慈的重創，心卻堅強了。身體上的不便，一點都不能減損他的行動力。常常看見他坐著輪椅，到處積極推廣無障礙空間理念；近年更創辦自由空間教育基金會，連續兩年舉辦通用設計比賽，獲得社會關注，大企業共襄盛舉。

唐峰正說，他是在2004年無意間知道「通用設計」概念，長期推廣無障礙空間理念的他，赫然發現，通用設計極可能對無障礙空間帶來事半功倍的效果，因為通用設計的重點是以人為本，小到杯盤、大到車輛或社區，都可靠導入通用設計的概念，把東西或服務做到更適合大眾使用，是個可以從小處實現的目標。

對通用設計有了認識後，唐峰正2005年拜訪約60家企業，見到其中17家企業的keyman，募到成立自由空間教育基金會的母金門檻，董監事及顧問成員包括企業人士、醫師、建築師、大學教授等，就連基金會的辦公室也由企業提供。

唐峰正如何用理念說服超級忙碌的企業人士呢？他簡單歸納出三點秘訣。

第一個秘訣是「第一印象」。小唐不改幽默地說：「沒辦法，誰叫我們長的太帥了！」或許就是這股樂觀向上、充滿自信的特質，讓與他接觸過的企業主留下良好的第一印象，願意撥時間給他。

一旦爭取到寶貴的時間，唐峰正說，接下來一定要「言之有物」，用誠懇的態度在最短時間。

第三個秘訣是「讓人家覺得幫助我們是簡單的事。」唐峰正觀察，多數大老闆都富有善意及愛心，若能激發他們的善念，且讓他們覺得幫你忙不會很麻煩，就可以提高成功率。

此外，唐峰正奉行「20/20原則」，也就是每次會面最多用20 張power point，在20分鐘內講完想表達的重點。

唐峰正其實還有一個「絕招」。他說，每次只要遇到理念接近的企業家，他都會在告辭前順便問一句：「您有沒有認識誰，可能會對這有興趣的？」通常企業主都會樂意推薦朋友，甚至還有人主動推薦，這些名單，都會變成唐峰正下次拜訪的對象。

連續舉辦兩屆通用設計獎，唐峰正深信必須借重產業界力量才能讓得獎作品商品化，因此，閒不下來的他，仍充滿信心地持續「陌生拜訪」，不斷向企業界傳達理念，甚至還有不少公司看到相關報導，主動和他聯絡。目前已有公司將得獎的通用餐盤商品化，並讓商品進入超商通路。

為了讓設計相關科系師生更重視通用設計，踴躍參賽，唐峰正也搭高鐵全省「跑」透透，到各校拜訪、推廣。

憑著這股幹勁，坐著輪椅的小唐，有一天極可能成為台灣推廣通用設計的巨人。

但他不以此為目標。他說，通用設計只是自由空間教育基金會近三到五年的工作重點，但不是唯一的工作，「這只是手段，最終仍要回到無障礙自由空間。我只是先跳出去，未來還要再回來。」因為他深信，無障礙的自由空間不只是身障者需要，也對老人、小孩、孕婦有利。

很多人感嘆，世風日下，愛心縮水，募款愈來愈難；也有人抱怨經濟衰退，業務愈來愈難推動；唐峰正不畏現實艱困，也不怕被拒絕，積極實踐充滿樂觀思維的「陌生拜訪」秘訣及原則，不只可供募款者參考，連業務推廣者，也可受用。

下訂金前應該注意哪些事情

仲介公司營業人員提供不動產說明書，裡面所標示記載的部份：

內容有…

1.  不動產說明書
   
2.  不動產標的現況說明書 
   
3.  所有權狀影印本 (土地 、建物)
   
4.  登記謄本(土地、建物) 
   
5.  地籍圖 
   
6.  建築改良物測量成果圖 
   
7.  土地使用分區證明 
   
8.  授權書…如非所有權人委託者 一定要看到授權書，並且比對身分子料是否正確。
   
9.  是否有其他建物瑕疵情形：建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。
   
10. 案件成交做銀行價金履約保證
     

以下幾項說明清楚一點：

• 登記簿謄本：不動產以登記為效力，其效力的發生均以登記簿謄本資料為準，所以要檢視房屋產權瑕疵與否，從謄本上即可確認產權無誤。
  
  
• 所有權部：權人之相關資訊，若有查封、假扣押、預告登記等限制登記情形，過戶會有問題。其中登記原因可得知該標的為買賣、繼承或法拍，另主視…所有權人確實與權狀登記為同一人。
  
  
• 他項權利部：債權債務關係，一般他項權利人多為銀行，若有其他個人或有二胎以上設定的情形要留意。 
  
  
• 地籍圖：坐落的基地有無佔用的情形發生(如座落於道路用地上)，因為都市發展到一個階段，通常都需要進行道路拓寬工程，若標的物位於計劃道路，勢必會面臨拆除的命運，買屋者應配合此圖實地勘查。
  
  
• 建物平面圖建物測量成果圖：實際建物面積大小，以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。該圖主要是在核對權狀或謄本上所記載之面積總合是否正確無誤，若有明顯的差異則可提出異議，亦可核對地籍圖，標的物有無佔用的情形。
  
  
• 土地使用分區證明：都市土地的合法用途及強度，若為住宅區、商業區，一般住宅使用沒有問題，若為工業區則需留意工業住宅的相關問題。

禮物-史賓賽.強森博士

這本書的重點,這是一本發人深省的一本書,以下是我所整理的重點分享

運用此時此刻的三個方法

讓你樂在工作和生活,就從現在開始

把握現在(活在當下)

當你想要更快樂和更有效率

專注在現在對的事情上面  認真努力現在最重要的事

心存感激

即使在最惡劣的環境裡,再當下的那個時刻如果你專注在好的事情上面,他會讓你變的更快樂就在今天.它給予你所需要的活力和自信去解決那些不好的事

從過去中學習

當你想要現在比過去更好

審視過去所發生的事.從中學習有價值的事

用不同的方式面對現在

放掉過去,的確很難,如果你沒有從過去中學習

一但你懂得從過去中學習.懂得放開過去,你便可以改善現狀,就在今天

設法創造未來

當你想要未來比現在更好

想像美好的未來樣貌.制定一個實際的計畫

現在就付出行動讓美夢成真

沒有人可以預測未來,也沒有人可以控制未來.

然而,妳越是清楚去想像你所期望的未來,好好的計畫他,然後現在去做那些事情幫助他實現,那你現在的焦慮就會越少,就會越了解未來

了解你的目的

探索可行的方法

讓你的工作和生活更有意義

輕鬆做事業